ПУТЕВОДИТЕЛЬ ПО ИНВЕСТИРОВАНИЮ В ИЗРАИЛЬ — ФИНАНСЫ КАРЬЕРА — 2022

 

Куда вложить деньги? Недвижимость в Израиле

«Секрет фирмы» начинает новую рубрику, в которой мы будем рассказывать, как и во что инвестировать деньги. Речь пойдёт как о консервативных инвестициях в недвижимость, так и о прогрессивных: в ICO, которые действительно работают, криптовалюту, которая всё ещё растёт, искусство, которое сделает вас миллионерами.

В первом выпуске — недвижимость Израиля. О ней рассказал президент израильской русскоязычной адвокатской коллегии Эли Гервиц.

В последнее десятилетие Израиль переживает бум недвижимости — за этот период цены выросли на 113%. Они повышались почти каждый год, только в последние два года статистический рост остановился — не в последнюю очередь потому, что государство выбросило на рынок десятки тысяч квартир на 20–25% дешевле рыночной стоимости.

Почему стоит обратить внимание на вложения в эту отрасль? Есть большое количество объективных факторов, которые поддерживают рост цен на израильскую недвижимость, и с каждым годом их влияние усиливается. Кроме того, специфика рынка позволяет заработать не только за счёт увеличения стоимости квартиры, вытекающей из общей конъюнктуры.

Почему рынок идёт вверх

Во-первых, Израиль — маленькая страна, и если её границы изменятся, то территория не увеличится, а уменьшится. О чём речь? Если будет достигнуто соглашение с палестинцами, то десятки тысяч израильтян, которые сейчас живут за «зелёной чертой» (граница между Израилем и контролируемыми территориями Иудеи и Самарии), нужно будет расселить внутри Израиля.

Abir Sultan / EPA

Во-вторых, Израиль — это страна с самым большим приростом населения за счёт рождаемости (по данным ОБСЕ/ОЭСР). Средняя продолжительность жизни в Израиле — почти 83 года, страна входит в топ-10 в мире по этому показателю.

Прирост населения идёт не только за счёт высокой рождаемости и низкой смертности, но и за счёт репатриации. Ожидается, что к 2024 году в стране будет жить уже 10 млн человек против сегодняшних 8 млн. Кроме того, Израиль не обошёл стороной и процесс американизации: всё больше семей разводятся, бывшим супругам требуется уже не одна квартира, а две. Понятно, что сейчас и в будущем в Израиле нужно строить очень много жилья.

Израильская недвижимость является экспортным товаром. Она востребована у русских, американских, французских и других евреев по религиозным, сионистским, но и утилитарным причинам. Например, наличие «дачи» в странах Евросоюза далеко не автоматически даёт право жить в этой стране, а если это право и было предоставлено, оно будет временным и всегда может быть отозвано. В Израиле этой проблемы нет — тех, у кого уже есть гражданство или право на него, никто с квартирой никогда не разлучит.

Наконец, в Израиле отсутствуют безрисковые инвестиционные альтернативы — банки практически ничего не платят по депозитам.

Значит ли это, что цены на израильскую недвижимость росли в любой период времени или будут расти всегда? Конечно, нет. Тот, кто говорит, что цены на израильскую недвижимость росли все семьдесят лет существования государства, просто неправильно выбрал резолюцию. Если смотреть на график динамики цен издалека, то действительно будет видеться сплошной рост, но, если приблизиться, будут видны и периоды стагнации, и падения.

Bloomberg / Getty Images, Yuval Hodnov / Unsplash

Выгодно и не рискованно покупать в строящемся доме

Ещё один очень важный способ извлечения дохода из инвестиций в недвижимость — рост её цены не за счёт продолжения общего позитивного тренда, а просто за счёт того, что она постепенно строится. Понятно, что квартира в доме на этапе котлована должна стоить дешевле, чем в таком же, но уже готовом.

Покупая квартиру в Израиле от застройщика, вы не платите сразу все 100%. Есть разные подходы, которые распределяют платежи от авансового до финального по мере продвижения строительства. Самый клиентоориентированный способ — при подписании договора отдать 20%, а 80% заплатить незадолго до получения ключей. Причём ипотеку на покупку квартиры могут получить и иностранцы, не имеющие в Израиле ни доходов, ни других активов.

Если в России до 2017 года, когда приняли закон о компенсационном фонде долевого строительства, покупка квартиры в строящемся здании была сродни покупке лотерейного билета, в Израиле ничего общего с лотереей в такой сделке нет. Не потому, что израильские застройщики святые, люди везде одинаковые. Отличаются институты.

Система работает так: в Израиле всего несколько банков. Любой израильский банк устойчивее любого израильского застройщика. Если банк сопровождает процесс, можно быть уверенным, что он будет доведён до логического конца.

Может ли застройщик разориться? Да, конечно, может. Но тогда вместо него проект закончит другой застройщик, взяв ваши деньги из банка.

Adam Jang / Unsplash

Может ли девелопер попытаться украсть деньги своих покупателей? Теоретически это возможно. На практике ответственность за сохранность денег несёт банк. Представим, вместо того, чтобы освободить деньги под счёт-фактуру на покупку очередной тонны цемента для возведения 15-го этажа, сотрудник банка позволит вывести деньги куда-то на личный счёт застройщика. Если он потом с этими деньгами сбежит, понятно, что произойдёт. Банку придётся эти деньги возместить из своих средств.

Поскольку банку это изначально понятно, он приложит все усилия, чтобы такого не произошло. Банк старается обезопасить в этой ситуации не покупателей, а себя, а в качестве замечательного побочного эффекта в этой ситуации защищён и покупатель.

Есть ли риск, что квартира застройщика будет сдана не в срок? Конечно, есть. Есть ли риск, что из-за банкротства застройщика покупателю придётся доплатить какие-то небольшие деньги? Этот риск невелик, но и он тоже существует. Но давайте не путать риск обманутых дольщиков, которые остались и без денег, и без квартиры, с рисками людей, которые:

а) получили ключи от своей инвестиционной квартиры на полгода-год позже, чем они ожидали;

б) выиграли за счёт прироста капитальной стоимости, которое дало завершение строительства, не 18%, а 15%.

Можно зарабатывать на краткосрочной аренде

Bloomberg / Getty Images, Sebastian Mantel / Unsplash

Кроме очевидной долгосрочной аренды в Израиле развита краткосрочная аренда — это туристическая страна. В 2018 году приехало рекордное количество туристов — 4,1 млн. И ожидается продолжение тенденции увеличения числа туристов из года в год. А строительство гостиниц занимает долгие годы. Спрос, очевидно, будет ещё долго превышать предложение.

Считается, что сдача в краткосрочную аренду должна приносить в среднем в три раза более высокий доход, чем долгосрочная. Правда, стоит помнить, что износ квартиры намного выше, а с первого шекеля такие заработки будут облагаться налогами как бизнес (налог может достигать 50% от прибыли).

Местная реновация может повысить стоимость квартиры

Есть вещи, которые издалека не видны. Например, какая разница москвичу, покупать квартиру в доме, который построен в Тель-Авиве в 1979 году или в 1981-м? Вроде бы никакой. Логика подсказывает выбрать более новый дом.

Но иногда нужно пользоваться не логикой, а знаниями. Израиль стоит на Сирийско-Африканском разломе. Риск землетрясения, безусловно, существует. Внимание этому риску стали уделять не в 1948 году, когда создали государство Израиль, а в 1980 году. Дома, которые строились до 1980 года, не отвечают сегодняшним, более жёстким критериям сейсмоустойчивости.

В Израиле действует план «ТАМА 38», согласно которому, когда старый дом укрепляют, жители получают дополнительную жилплощадь — несколько десятков метров. Обновление дома резко повышает цену квартиры. Если дом сносят и строят новый, жителей расселяют на время строительства, а потом вместо маленькой старой квартиры дают большую квартиру в новом доме.

Значит ли это, что можно купить дешёвую квартиру в доме, который попадёт под реновацию, и через несколько лет получить дорогую жилплощадь в новом доме? Нет. Всё, что знаете вы, знает и продавец. Надо искать районы, которые имеют перспективу на реновацию, но в которых эта перспектива ещё не инкорпорирована в цену. Если повезёт, в течение нескольких лет ваша консервативная инвестиция даст резкое прибавление к цене, а это возможно далеко не на всех рынках недвижимости.

Мы не рекомендуем смотреть на инвестицию в израильскую недвижимость через призму принципа «сегодня купил за рубль, завтра продал за два». Этого не произойдёт. Но этот рынок интересен тем, что он, с одной стороны, устоявшийся, безопасный, диверсифицированный и консервативный, а с другой — оставляющий возможности для «срабатывания опциона» на дополнительный доход.

Фотография на обложке: Gil Cohen Magen / Reuters

Подписывайтесь на «Секрет фирмы» в «Яндекс.Дзене»!

Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Упомянутые финансовые инструменты или операции могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям/ожиданиям. Определение соответствия финансового инструмента/операции/продукта вашим интересам, целям, инвестиционному горизонту и уровню допустимого риска — исключительно ваша задача.

Редакция «Секрета фирмы» не несёт ответственности за возможные убытки в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном материале. И не рекомендует использовать эту информацию в качестве единственного источника при принятии инвестиционного решения.

ПУТЕВОДИТЕЛЬ ПО ИНВЕСТИРОВАНИЮ В ИЗРАИЛЬ — ФИНАНСЫ КАРЬЕРА — 2022

Видео: Франция. Жизнь наших в Париже | ЭКСПАТЫ 2022.

Израиль широко считается одной из самых передовых стран Юго-Западной Азии как в экономическом, так и в промышленном развитии. С надежной и растущей экономикой страна является ведущим экспортером технологий и фармацевтических препаратов с самым большим в мире количеством стартапов и компаниями, зарегистрированными в NASDAQ, в мире за пределами Северной Америки.

В этой статье мы рассмотрим, почему международные инвесторы должны рассмотреть возможность инвестирования в Израиль и лучший способ создать экспозицию в своих портфелях.

Турбулентная экономическая история Израиля

Экономика Израиля началась с грубой ноты, несмотря на ее успех в современный день. После достижения независимости в мае 1948 года страна столкнулась с глубоким экономическим кризисом благодаря разрушительной арабо-израильской войне 1948 года. Три миллиарда марок, выплаченных Германией Израилю за преследование евреев во время Холокоста, помогли компенсировать эти потери в 1950-х годах.

После проблем в 1940-х и 1950-х годах экономика пользовалась высокими темпами экономического роста до кризиса банковских акций в 1983 году, что привело к ежегодным темпам инфляции, близким к 450%, и прогнозировало переезд более 1 000 % к 1985 году. Однако в 1985 году страна успешно осуществила план экономической стабилизации, который проложил путь для быстрого роста в 1990-х годах.

Сильная современная экономика экономики

В 2017 году экономика Израиля может быть не самой крупной в мире валовым внутренним продуктом (ВВП) — около 340 млрд долларов в 2017 году, но она является мировым лидером в области программного обеспечения, телекоммуникаций, полупроводников и фармацевтических препаратов.

И с самым большим в мире количеством стартапов и компаниями, зарегистрированными NASDAQ за пределами Северной Америки, экономика страны быстро растет.

Помимо высоких темпов экономического роста, центральный банк Израиля поддерживал очень успешную монетарную политику. В середине 2012 года в стране был профицит в размере 60 млрд. Долл. США, причем уровень безработицы оставался ниже, чем в других развитых странах, до того, как мировая экономика замедлилась.

Между тем, его центральный банк был признан одним из лучших в мире для поддержания стабильности.

Инвестирование в Израиль с помощью ETFs

Самый простой способ инвестирования в Израиль — использовать биржевые фонды (ETF), которые предлагают мгновенную диверсификацию в единой системе контроля со стороны США. При управлении активами почти 80 миллионов долларов, iShares MSCI Israel Capped ETF (NYSE: EIS) является одним из самых популярных вариантов для инвесторов, которые ищут возможности для экономики Израиля.

В то время как ETF предлагает диверсифицированную экспозицию с 67 запасами в своем портфеле, инвесторы должны учитывать тот факт, что примерно треть фонда находится в финансовом секторе, и почти 20% инвестировано в Teva Pharmaceutical Industries Ltd.(NYSE: TEVA). У фонда также есть коэффициент расходов 0,61%, что примерно соответствует ряду других ETF стран.

Инвесторы, которые хотят напрямую инвестировать, также могут захотеть рассмотреть Американские депозитарные расписки (ADR), которые предлагают У. С. — подвергли риску отдельные компании. Некоторые из самых популярных израильских ADR и акций, торгуемых в США, включают:

• Teva Pharmaceutical Industries Ltd. (NYSE: TEVA)
• Cellcom Israel Ltd. (NYSE: CEL)
• Check Point Software Technologies Ltd. ( NASDAQ: CHKP)
• Mellanox Technologies Ltd. (NASDAQ: MLNX)
• Nice Systems Ltd. (NASDAQ: NICE)

Преимущества и риски для инвестиций в Израиль

Экономика Израиля может быть динамичной и растущей, но страна сталкивается со многими различными рисками, которые должны учитывать инвесторы. Например, страна сталкивается с рядом геополитических рисков из других стран и финансовых рисков из своего крупного банковского сектора.

Преимущества инвестирования в Израиль включают:

• Сильная экосистема запуска . Израиль известен своими стартап-компаниями и сильной индустрией венчурного капитала, и многие инвесторы сравнивают его с Силиконовой долиной.
• Эффективный Центральный банк . Многие страны теряют силу, когда центральные банки не действуют должным образом, но в Израиле есть один из лучших рейтинговых центральных банков в мире.

Риски инвестирования в Израиль включают:

• Геополитический риск . Израиль позиционируется в одном из самых изменчивых регионов мира, где нередко ракеты летают через его борт.
• Политическая политика . У Израиля есть несколько противоречивая политическая политика в отношении Палестины и ее тактика для борьбы с Ираном.

Выводы

Израиль представляет собой сильную инвестиционную возможность в одном из самых неустойчивых регионов мира с геополитической точки зрения. Инвесторы, которые ищут информацию об экспорте, могут найти множество ADR, основанных на США (в частности, на NASDAQ), или могут рассматривать iShares MSCI Israel Capped ETF (NYSE: EIS) как более полный подход к созданию экспозиции в портфеле.

Руководство по инвестированию в Гонконге

Узнайте, как инвестировать в самую свободную страну в мире и одну из лучшие примеры капитализма laissez-faire.

Как инвестировать в Израиль с помощью ETF

Будь вы бычьи или медвежьи, есть некоторые способы играть в Израиль рынок и экономика. Индивидуальные акции, индексы и, конечно, ETF.

Радость кошерности — выиграть поездку в Израиль Лотереи

Введите Радость кошерной победы Поездка в Израиль Лотереи за шанс выиграть поездку в Иерусалим или оливковое масло стоимостью 6 000 долларов. Дешевая распродажа заканчивается 12/16/17.

Инвестиции в израильскую недвижимость: плюсы и минусы

Адвокат, президент крупнейшей в Израиле русскоязычной адвокатской коллегии, член президиума торгово-промышленной палаты «Израиль — Россия» и член Общественного совета Российского еврейского конгресса (РЕК)

Инвестиции в израильскую недвижимость не являются альтернативой опционам газовых компаний или участию в лотерее. Для израильтян и не только — это альтернатива хранению денег в банке, которое в Израиле дает доходность, близкую к нулевой. И если кто-то рассказывает вам, как в Израиле можно быстро удвоить свои активы, бегите: это, скорее всего, мошенник. Вместе с тем инвестиции в недвижимость в Израиле дают целый ряд преференций и бонусов своим обладателям. Рассмотрим некоторые из них.

Польза от израильской недвижимости

Увы, чем дороже актив, тем меньший в процентном отношении ежемесячный или ежегодный доход он принесет вам от сдачи в аренду. И если в студенческих городках, удаленных от центра Израиля, можно претендовать на 4,99% годовых брутто, то на израильской «золотой миле» в центре тель-авивского пляжа и до 1,5% добраться не просто.

Вариантов вложений при этом обычно бывает два (и говорим мы, конечно же, о крупных суммах). Можно приобрести что-то одно большое, небольшой в процентах доход, немного головной боли при сдаче в аренду. Но можно действовать иначе, например: «нарезать» бюджет на много объектов, чтобы сдавать их по относительно высокой по израильским меркам ставке.

При этом нужно понимать, что это воспринимается израильской налоговой как бизнес и налогооблагается тоже как бизнес. А в Израиле налоги не 13% или 6%, как привыкли в России.

Также учитывайте важный водораздел между жилой и коммерческой недвижимостью. Коммерческая недвижимость приносит заметно больший текущий доход, который варьировался до недавнего времени, очевидно, в диапазоне между 6% и 10%.

Однако жилая недвижимость меньше подвержена флуктуациям. Ведь даже в кризис людям где-то необходимо жить, к тому же именно жилая недвижимость показывает лучший прирост капитальной стоимости. Именно последний, а вовсе не текущий доход от сдачи в аренду за последние 10 с небольшим лет был основным источником дохода от недвижимости в Израиле. Если говорить о жилой недвижимости, «средняя температура по больнице» за последнее десятилетие более чем удвоилась. С корпоративной недвижимостью этого не произошло.

Недвижимость как на экспорт

Израиль — правовое государство. И, несмотря на то, что покупатель может не являться резидентом страны и тем более гражданином, его права на актив будут защищены ничуть не меньше, чем если бы он был коренным израильтянином и отставным кадровым военным. Неудивительно, что одной из основных особенностей рынка израильской недвижимости является диверсифицированный спрос. Последний даже заставляет шутить, что недвижимость не является экспортным товаром, потому что ее довольно тяжело перемещать, но Израиль в этом плане представляет исключение.

Зарубежный спрос лучше всего характеризуется догоняющими синусоидами. И когда кризис накрывает одну страну, например Америку, и покупатели из этой страны уходят с рынка, на их место приходят покупатели других стран, например Евросоюза, где евро неожиданно становится очень жесткой валютой, а потом их меняют выводящие активы из своих банков россияне. Или, например, в Англии регуляторы начали, опережая мир на 10 лет, задавать вопросы о происхождении активов, и активы утекали в том числе в Израиль.

Российский интерес к инвестициям в Израиль

Россия является очень доминантным игроком на рынке израильской недвижимости, в первую очередь вместе с Америкой, Францией и Англией. 2016 год был очень тяжелым для наших российских клиентов и для нашего департамента недвижимости. 2017-й тоже. Потому что верхи уже не могли, а низы еще не хотели. Изменился банковский мир. Глобально — покупать недвижимость в Израиле на деньги в чемоданах, на офшорах, на личных счетах в третьих странах, о которых забыли уведомить страну своего проживания, вначале стало сложно, а потом невозможно. Банковская система отказывалась принимать деньги, которые она не считала кристально белыми. Российские клиенты по-прежнему какое-то время еще жили в state of mind:

«Вы с ума сошли? Я прихожу с деньгами — я здесь хозяин».

Американский регулятор и ОЭСР, регуляторы других стран приложили очень много сил, чтобы донести до людей новые правила игры. Мы внесли в это свою скромную лепту. И в 2018–2019 годах количество сделок россиян резко увеличилось в сравнении с 2016–2017 годами. Связано ли это только с принятием новых правил игры, или также с тем, что, несмотря на то, что после кризиса 2014 года, в отличие от двух прошлых, мы не наблюдаем в России резкого отскока, люди научились жить при долларе за 60–65? Что тут является первичной причиной, а что вторичной — мы не знаем. Но тенденцию на возвращение россиян к израильскому рынку в последние годы мы замечаем.

Инвестиционные минусы

К моему глубокому сожалению, в Израиле нет программы гражданства и вида на жительство в обмен на инвестиции. Более того, на сегодняшний момент Израиль дискриминирует покупателей-иностранцев: не поощряет специальными льготными налогами, видами на жительство и гражданствами, а, наоборот, дискриминирует, взимая более высокий налог на приобретение (налога на собственность в Израиле, к счастью, нет). Наличие израильской недвижимости не только не дает вам право на израильское гражданство или постоянный вид на жительство. Оно даже не улучшает ваших туристических прав. Если вы как турист можете проводить в Израиле не более 90 дней из 180, то зависнуть в Израиле на лишние 3–6 месяцев, просто потому что у вас есть в Израиле своя квартира, не получится.

А плюсы есть? Есть

Для кого-то это причина не инвестировать в израильскую недвижимость. Но возможна и альтернативная точка зрения. Если страна, во-первых, может себе позволить отталкивать иностранных инвесторов, а во-вторых, она не просто может себе это позволить, но и позволяет, а цены на недвижимость при этом продолжают расти — наверное, это говорит об устойчивости рынка и том, что эта инвестиция является консервативной и надежной. А это ровно то, чего ищет большинство наших клиентов от инвестиций в недвижимость.

Зарабатывать быстрые деньги они умеют в сфере своего основного бизнеса. Защищать и сохранять свои деньги многие из них пытаются путем инвестиций в израильскую недвижимость, даже заплатив «цену входного билета» в виде налога на покупку недвижимости.

Недавно я прочитал заголовок о том, что цены на инвестиционную недвижимость на Кипре упали на 13%, потому что вводится новая регуляция в сфере гражданства за инвестиции. Предположить, что инвестиционная недвижимость падает, а другая недвижимость никак на это не реагирует, было бы, наверное, несколько наивно. В Израиле же риск того, что кому-то тут закроют лавочку и поэтому те, кто успели влезть в этот трамвай, потеряют деньги, в контексте формулы «гражданство за недвижимость» не актуален.

Инструкция к применению

Со своей недвижимостью вы можете делать три вещи:

1. Вы можете пользоваться ею сами в самом широком смысле этого слова. Жить в ней, когда приезжаете в Израиль, давать ключи от нее своим родителям, которые хотят пересидеть холодную московскую зиму в плюс 20 вместо минус 20, поселять туда своих друзей, у которых квартиры в Израиле нет, а вот вилла на озере Комо как раз есть, ключи от которой они будут рады предоставить вам. В общем, личное использование по всему фронту.
2. Сдача в долгосрочную аренду. В Израиле принято сдавать на период, кратный году, без права расторжения посередине ни той, ни другой стороной. Увы, если вы сдаете квартиру в долгую, сами жить вы в ней не сможете. И даже если вам очень сильно приспичит въехать туда посередине этого года, вы не сможете этого сделать.
3. Если квартира находится в туристических районах Израиля, можно сдавать квартиру в краткосрочную аренду. Тренд Airbnb, конечно, не обошел Израиль стороной. Это можно делать, и не проживая в Израиле. Понятно, что когда первичный рынок становится большим, на нем появляются вторичные игроки — операционные компании, которые за умеренную плату возьмут на себя всю головную боль.

И напоследок

Прирост капитальной стоимости и продажа по более высокой цене, чем стоимость покупки, даже с налогами — это не просто возможно, это один из основных стратегических подходов. Но надо учитывать, что при покупке и продаже недвижимости вас ожидают немалые расходы, как то: оплата адвокатов — дважды, оплата риелторов — дважды, оплата налога на приобретение — один раз, оплата налога на рост капитальной стоимости — один раз. Купить сегодня, а продать с прибылью через год у вас вряд ли получится.

Поэтому сделки должны планироваться консервативные и долгосрочные. И если основным источником дохода вы рассматриваете прирост капитальной стоимости, который реализуется через продажу, то путь, которым идет большинство наших клиентов, это покупка квартиры на самых ранних стадиях, до начала строительства, с тем чтобы основная часть прироста капитальной стоимости произошла за счет того, чтобы квартира была застроена, а не за счет общей тенденции рынка к росту, которая куда менее прогнозируема.

Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»
Наши телеграм-каналы:
Стартапы и технологии
Новые бизнес-тренды

Источник https://secretmag.ru/opinions/kuda-vlozhit-dengi-nedvizhimost-v-izraile.htm

Источник https://ru.travelcashinc.com/guide-to-investing-in-israel

Источник https://www.if24.ru/investitsii-v-izrailskuyu-nedvizhimost-plyusy-i-minusy/