Проектирование бизнес-центров
Проектирование бизнес-центров Главная — Информация — Информационные статьи
Предпринимательская деятельность – один из самых востребованных видов деятельности на сегодняшний день. Развитие данной сферы жизни приводит к тому, что появляется потребность к строительству наиболее комфортных площадей и помещений для ведения данной деятельности, которые бы соответствовали всем требованиям, размещающихся в них людей, которые бы совмещали в себе площадки для ведения бизнеса, проведения переговоров, размещения персонала, размещения и реализации товаров и услуг.
Проектирование бизнес-центров полностью решает данные задачи, реализуя все потребности заказчика. Бизнес-центр — это современное офисное здание или комплекс зданий, с необходимой для ведения деловой деятельности инфраструктурой. В основном помещения бизнес-центров предназначены для сдачи в аренду.
Современные, грамотно спроектированные бизнес-центры становятся новым типом общественного здания, представляющим из себя многофункциональную структуру, которая обеспечивает различные потребности общества. Новейшие бизнес-центры имеют настолько спланированную инфраструктуру, что могут представлять из себя отдельный организм, вмещающий в себя множество различных структур и организаций. Современные бизнес-центры удобны не только с точки зрения людей, эксплуатирующих их, но и для людей, посещающих данный вид общественных зданий для получения услуг.
Проектирование бизнес-центров – это постоянно развивающаяся сфера проектирования. Ведь с годами все больше требований предъявляется к комфортабельности данного вида зданий, а развитие современных технологий строительства, отделки, дизайна не стоит на месте, постоянно совершенствуется, внедряя в сферу проектирования более совершенные решения.
Требования, предъявляемые пользователями к современным бизнес-центрам могут меняться с годами, а также в зависимости от местности, местоположения бизнес-центра, специфике предпринимательской деятельности, реализуемом в конкретном бизнес-центре. Но в основном, главные требования, предъявляемые к бизнес-центрам, относятся к соблюдению условий комфортного пребывания и ведения бизнеса в них.
Проектирование зданий бизнес-центров должно предусматривать наличие всех атрибутов современной жизни: парковки, постов охраны, зоны рецепции, заведений общественного питания, тренажерных залов, площадок для банкоматов, мест для курения и т.п.
Основными критериями при оценке комфортабельности бизнес-центров являются:
— местоположение (чем ближе к центральным частям города, тем лучше, актуальна также близость к метро и основным транспортным развязкам),
— тип здания (наличие современной отделки, многоэтажность, многофункциональность и т.п.),
— управление зданием (наличие автоматических систем управления, наличие персонала, обеспечивающего комфортную эксплуатацию здания),
— конструктивные решения (надежность строительных конструкций, их современность, качество, безопасность),
— планировка и отделка (рациональное размещение и использование площадей, удобная маршрутизация внутри здания, наличие качественной отделки, дизайна, ремонта),
— инженерия (оснащенность инженерными сетями, лифтами, системами энергосбережения, контроля доступа и пр.),
— парковка (не только для персонала, но и для посетителей),
Проектирование бизнес-центров должно обязательно начинаться с получения подробного технического задания на проектирование от Заказчика, в котором отражаются все требуемые мощности проекта, основные требования к конструкциям, цели и задачи проектирования, назначение проектируемого объекта. Техническое задание на проектирование бизнес-центра должно отражать следующие параметры:
1. Основание для проектированиябизнес-центра – акт согласования выбранной площадки под строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок, технические условия на имеющиеся на площадки сети и сооружения.
2. Вид строительства – новое строительство, реконструкция старого здания.
3. Стадия проектирования – проектная документация, рабочий проект.
4. Основные технические показатели бизнес-центров– этажность, стадийность проектирования или строительства, количество зданий, входящих в проект бизнес-центра и т.п.
5. Основные конструктивные решения бизнес-центров– размеры, площадь проектируемого здания, вид фундамента, материал каркаса, материалы элементов покрытий, перекрытий, перегородок кровли, тип окон, дверей, лестниц, наличие лифтов, балконов, вид утепления зданий, материалы фасадов и внешней отделки, высота этажей.
6. Объемно-планировочные решения – вид и материалы внутренней отделки и дизайна помещений, требования к площади помещений, требования к виду и количеству размещаемых на этаже помещений, количество санузлов и местоположение их на этаже, требования к общественным местам, пространственное сообщение помещений в здании, расположение входов/выходов.
7. Требования к инженерным сетям – оснащенность бизнес-центра теми или иными инженерными системами.
8. Требования к пожарной безопасности бизнес-центра – применение огнестойких материалов, конструктивной огнезащиты, наличие систем пожарной безопасности.
9. Требования к благоустройству и оснащению прилегающей территории бизнес-центров.
10. Сроки проектирования бизнес-центра.
Получая техническое задания от Заказчика, проектировщик начинает выполнять все его требования, последовательно, по пунктам, соблюдая при этом действующие нормы проектирования бизнес-центров и входящих в него систем, а также обеспечивая необходимыми расчетами работоспособность системы, надежность и безопасность конструкций и применяемых материалов.
Соблюдение проектировщиком требований, содержащихся в техническом задании от Заказчика при проектировании бизнес-центров – это только половина успеха. Очень важно придерживаться требований действующего законодательства в сфере проектирования, действующим нормам и правилам.
Основные нормативные документы при проектировании бизнес-центров:
• СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»
• СП 117.13330.2011 «Общественные здания административного назначения»
• Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации»
• Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
• Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»
• Федеральный закон от 23 ноября 2009 г. N 264-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
• СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения»
• СП 117.13330.2011 «Общественные здания административного назначения»
Также при проектировании бизнес-центров необходимо следовать нормам на проектирование инженерных сетей, а если в составе бизнес-центра есть помещения специального назначения – общественного питания, гостиницы, склады, цеха, то руководствоваться нормами для данного типа помещений.
Состав проекта бизнес-центра регламентируется Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 г. N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».
Основными разделами, представленными в проектной документации, являются:
1. Генеральный план бизнес-центра.
2. Конструктивные решения/
3. Объемно-планировочные решения.
4. Благоустройство территории бизнес-центра.
5. Инженерные системы бизнес-центра.
Генеральный план – это наложение в масштабе принимаемых проектных решений по планировке участка местности на существующие координаты территории с учетом высотных отметок, действующих зданий и условий ландшафта, гидрологических и геологических условий.
Внешний вид бизнес-центра, его структура и этажность непосредственно зависит от размеров и формы участка. В связи с этим следует внимательно отнестись к выполнению проектного раздела генерального плана земельного участка, в рамках которого важно основательно продумать организацию паркинга (наземный или подземный), оценить возможность размещения разворотных площадок и погрузочно-разгрузочных мест (при наличии в качестве инфраструктурных объектов ресторанов или кафе).
Генеральный план прежде всего должен отражать решения по организации планировки земельного участка и методы реализации этих решений. При наличии подземного паркинга должны разрабатываться мероприятия по его строительству. Проект генерального плана должен содержать график движения земляных масс, план организации рельефа местности. Генеральный план отображает границы участка и места его прилегания к другим участкам, автомобильным и пешеходным дорогам.
На генеральном плане также отражаются присутствующие в условиях застройки наружные инженерные сети – водопровод, канализация, отопление, газоснабжение, электроснабжение, сети связи. Либо, если таковые отсутствуют, отражаются проектируемые наружные инженерные сети.
Проектирование бизнес-центров в части конструктивных решений должно отражать основные решения, применяемы при строительстве несущих и ограждающих конструкций здания, его каркаса, но также непременно эти решения должны перекликаться с функциональным назначениям здания и обеспечивать выполнения всех требуемых заказчиков архитектурно-планировочных решений.
На выбор конструктивных решений при проектировании бизнес-центров влияют многие факторы: его этажность, габариты, сейсмологическая обстановка в районе строительства, требования муниципалитета к городской застройке, геологические условия строительной площадки и пр.
Зная все параметры будущего бизнес-центра нужно грамотно выбрать тот или иной вид конструктивных элементов, составляющих каркас здания и несущих на себе большие нагрузки.
Конструктивные решения включают в себя решения по выбору фундамента зданий. Фундамент должен выдерживать все нагрузки от эксплуатации здания. Выбор технологии его возведения и применяемых материалов зависит от многих факторов, в том числе от наличия цокольных этажей или подземного паркинга.
Каркас здания бизнес-центра – монолитный железобетон, сборный металлокаркас или другие виды. Конструктивными решениями проектируемого бизнес-центра определяются такие параметры как толщина и материал наружных стен, внутренних перегородок, вид и материл плит перекрытия и покрытия. Проектируются решения по кровле бизнес-центра.
В данном же разделе проектирования бизнес-центров определяются решения по материалам и дизайну фасадов, окон, дверей, наличие и месторасположение основных инженерных коммуникаций, лестниц, лифтов.
Объемно-планировочные решения при проектировании бизнес-центров определяют все внутренние составляющие бизнес-центра – количество и местоположение помещений, их размер, отделка и внешний вид, назначение, расположение коридоров, тамбуров, выходов и т.п.
При проектировании помещений бизнес-центров важно учитывать потребности различных типов предпринимательской деятельности, а также предусматривать возможность перепланировки помещений и изменения предназначения отдельных зон. В зависимости от класса и масштаба бизнес-центра в проект закладывается разное количество входов, лифтовых групп; меняется и процентное соотношение общей площади к полезной, которое может составлять до 15-20%. Также предусматривается количество и размеры конференц-залов. Проводится и трафик-анализ, особенно для того, чтобы правильно спроектировать размер холлов, оценить нагрузки на лифты и турникеты, а также на эвакуационные пути.
В данном разделе проектирования бизнес-центров отражаются все планировки здания, размеры каждого помещения. На каждом этаже может быть различная планировка, определяющаяся требованиями при дальнейшей эксплуатации и зависящая от типа организации, которая будет занимать данное помещение. Объемно-планировочными решениями оговариваются габариты коридоров, необходимые для передвижения того или иного количества людей, перемещения грузов. Размеры офисных помещений можно рассчитать в зависимости от количества рабочих мест, размещаемых в данном помещении.
Возможно проектирование различных вспомогательных помещений – кухонь, комнат отдыха, душевых, в зависимости от требований, установленных в техническом задании.
Объемно-планировочные решения бизнес-центров могут представлять собой планирование площади различного типа – атриумное размещение, галерейного типа, коридорного типа и прочие.
Материалы, применяемые при проектировании объемно-планировочных решений бизнес-центров, должны обладать некоторыми свойствами:
— высокая эксплуатационная стойкость используемых материалов, которые должны как можно дольше служить без потери своих характеристик и внешнего вида.
– красивый эстетический вид.
— материалы, применяемые в отделке рабочих зон должны иметь хороший запас прочности и быть приятны внешне.
— акустический комфорт, создаваемый благодаря способности отдельных материалов глушить звук.
— доступность применяемых материалов, исключено применение редких, серийно производящихся материалов.
— соотношение цена-качество. Для отделки помещений представительского класса возможно увеличение расходов на материалы.
В разделе благоустройство при проектировании бизнес-центров определяются основные параметры прилегающей к бизнес-центру территории – ее состав, размеры, деление по зонам.
Современная офисная жизнь предполагает наличие рекреационных зон для комфорта, работающих на территории бизнес-центра людей. Для этого проектом подразумевают обустройство зеленых зон – высадка насаждений, создание садово-парковой зоны с озеленением, расстановка малых архитектурных форм – светильников, скамеек, фонтанов, памятников, урн. Размер и количество таких зон определяется проектом, продумывается каждая деталь, вплоть до применяемых семян многолетних трав. Разрабатывается план покрытий с указанием каждого вида покрытия и его местонахождения.
Ни один современный бизнес-центр невозможно представить без наличия в нем парковочной зоны для автомобилей. Парковка может быть наземной, подземной или и то, и другое вместе. Очень важно предусмотреть такое количество машиномест, которое будет обеспечивать как минимум на 80% потребность в парковочных местах. Очень важно учитывать при этом не только количество работающих в здании человек и обеспечение их машиноместами, но и рассчитать примерное количество посетителей, которым потребуются услуги парковки. Парковка может быть также разделена на парковку для работников и парковку для посетителей. Расположение парковки должно быть рациональным, оно должно быть приближено к входу в бизнес-центр.
Для обеспечения движения по территории автотранспортных средств и пешеходов проектом благоустройства территории бизнес-центра предусматривается наличие дорог, подъездных путей, пешеходных дорожек и мостиков, площадок для разворота, разгрузки техники. Если проектом бизнес-центра предусмотрено наличие нескольких входных групп, то обязательно нужно предусмотреть наличие подъездных путей к каждой.
Проектом благоустройства также должны быть предусмотрены ливневые водостоки с территории, уходящие в городскую ливневую канализацию. А при наличии зеленых зон и насаждений – выводы водопровода для их поливки.
Основными инженерными сетями для обеспечения потребностей бизнес-центров являются – водопровод, канализация, отопление, вентиляция, сети связи, электричество, редко газопровод.
Проектирование каждой инженерной системы бизнес-центра имеет свои нюансы и требует от проектировщика определенной сноровки и знаний.
При проектировании водоснабжения и канализации бизнес-центров важно учитывать количество и вид потребителей, основные часы пиковых нагрузок на данные сети, возможность подключения к городским сетям. Например, при наличии на территории бизнес-центров предприятий общественного питания потребуется расчет и применение в проекте специальных установок – жироуловителей, а при наличии автомойки – специальных очистных сооружений для стоков.
При проектировании отопления и вентиляции важно учитывать климатические характеристики местности, вид применяемых при строительстве наружных конструктивных материалов, наличие конструктивной теплоизоляции и температурные требования как в целом здании бизнес-центра, так и в отдельных помещениях. Например, если на территории бизнес-центра есть складские помещения, очень важно понимать потребуется ли их отопление или наоборот, они должны обладать пониженной температурой. При наличии предприятий общественного питания в составе бизнес-центров особое внимание уделяют вентиляции. Она должна быть разделена на зоны, исключающих попадание сторонних запахов в помещения, где работают и принимают посетителей. Отопление может быть централизованным, но при наличии собственной системы отопления, собственной автономной котельной, бизнес-центр автоматически становится выше классом.
Отдельным элементом презентабельности бизнес-центров является наличие системы кондиционирования. В жаркую погоду это особенно важный пункт оснащения бизнес-центра. Наличие данной системы является огромным преимуществом для арендаторов.
Сети электричества при проектировании бизнес-центров должны обеспечивать потребность в электричестве как всего здания в целом, так и каждого потребителя. Нагрузка на данные сети в таком здании особенно высока, ведь одновременно в нем могут работать многие устройства – компьютеры, принтеры, осветительные приборы, оборудование, технологические устройства – насосы, вентиляторы, кондиционеры, холодильные установки и прочие.
Ни одно современное здание бизнес-центра не может обойтись без наличия в нем сетей связи – телефонизации, интернета и пр.
Огромным преимуществом для потенциальных арендаторов являются запроектированные в бизнес-центре система видеонаблюдения, система контроля и управления доступом.
Для обеспечения пожарной безопасности проектируемого бизнес-центра проектом предусматривается наличие таких систем, как автоматическая пожарная сигнализация, система автоматического пожаротушения, система противодымной вентиляции, система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре.
Как построить небольшой бизнес-центр (бизнес-план)
Admin
Сегодня, в материале расскажем, как построить бизнес-центр и приведём подробный бизнес-план строительства небольшого бизнес-центра.
Это современное направление строительства, которое быстро окупает затраты и способно приносить хорошую прибыль. Главное — тщательно оценить каждый пункт и свои возможности.
Предназначение
Смысл возведения здания заключается в том, что вы предоставляете небольшим компаниям возможность обзавестись собственным офисом. Для этого им предлагаются две возможности.
Покупка
Компания покупает помещение в вашем центре, получая его в свое пользование окончательно. Вариант хорош тогда, когда необходимо сразу получить крупную сумму денег. Учтите, что в этом случае доход будет разовым.
Аренда
Сдача офисов в аренду повышает рентабельность плана бизнеса центров для бизнеса. Ежемесячно вы будете получать не такую крупную сумму, как за продажу. Но прибыль будет постоянной и уже со временем превысит ту, которую вы бы получили от продажи. Это более предпочтительный вариант, который и должен стать основным.
Офисная площадь
Для небольших городов нет смысла возводить высокоэтажные здания. Навряд ли здесь наберется столько предпринимателей, да и затраты будут весьма солидными. Поэтому внимание стоит обратить на постройки среднего размера.
Количество этажей
В нашем случае мы будем строить средний по размерам центр на 4 этажа. Во-первых, это позволит избежать внесения в проект дополнительных коммуникаций типа лифта. Во-вторых, из-за исторической ценности во многих маленьких городах запрещено возводить высокоэтажные здания в центре города.
Общая площадь
Общая площадь будет менее 1000 квадратных метров. Площадь каждого этажа будет составлять 200 метров квадратных. Итого площадь будет равняться 800 метров квадратных.
Количество и площадь офисов
Оптимальным вариантом станет деление этажа на 5 офисов, каждому из которых будет отведено 40 квадратных метров. Итого бизнес-план центра бизнеса будет сдавать в аренду 20 офисов.
Кстати, при желании вы можете уменьшить площадь офисов при помощи перегородок. Но это уже по просьбе компаний, которым столько пространства ни к чему и средств на аренду не имеется.
Земля под постройку
Место для здания стоит выбирать максимально близко к центру города, или его деловому сектору. В этом случае и стоимость аренды будет выше, и спрос куда больше. Для согласования облика здания (если речь идет о все тех же маленьких городах с историческими центрами) и для приобретения земли придется обратиться в муниципалитет. Там вам могут землю предоставить в аренду сроком лет на 50, или купить. Оцените целесообразность обоих предложений и выберите наиболее выгодное.
Финансовый план
Это самый важный пункт, ведь здесь будут названы все затраты на строительство. Впрочем цифры усредненные, конкретно они будут зависеть от материалов для строительства, вашего региона и даже времени года. Итак, в среднем строительство обойдется в 8-10 миллионов. Если население города меньше 50 тысяч человек, то можно обойтись и в сумму около 6 миллионов рублей. Распределение будет происходить следующим образом.
Материалы
Вы удивитесь, но на материалы уйдет куда меньше средств, чем вы могли себе представить. В среднем из обозначенной выше суммы на них уйдет 40%.
Зарплата рабочим
Не сложно догадаться, что на оплату труда пойдут оставшиеся 60%. Вообще труд строителей хорошо оплачивается, и экономить на них не стоит. От их стараний будет зависеть качество здания, а, значит, и безопасность находящихся в нем людей.
Стоимость аренды
Арендная плата будет зависеть от средней цены вашего города. Так же стоит учитывать расположение центра. В среднем в бизнес-плане центра бизнеса в пункте арендной платы стоит установить цифру размером 500-700 рублей. Возможно, эта цена будет и выше. Об этом в следующем пункте.
Анализ рынка
Перед постройкой в обязательном порядке вы должны провести анализ рынка. Если в выбранном вами городе уже существуют подобные центры, вы должны стать привлекательней для клиентов во всех смыслах. Составьте список потенциальных клиентов, изучите их потребности.
Обязательно проанализируйте тенденции выбранного направления и оцените дальнейшее перспективы рынка офисной недвижимости. Постарайтесь раскрыть секрет успеха конкурентов, выявите их методики работы. Но не стоит их все повторять, вы должны создать нечто принципиально отличное, что выделит вас из всех и приведет к успеху.
Вообще анализ рынка стоит доверить специалистам, которые как раз занимаются подобными исследованиями. Не поскупитесь заплатить определенную сумму, от этого вложения будет зависеть ваша прибыль в дальнейшем.
Окупаемость
Это один из главных пунктов, который интересует предпринимателей. Нет смысла затевать проект, вкладывать в него время и средства, если тот в конечном результате окажется провальным. Итак, какую прибыль принесет нам бизнес-центр?
Расчет прибыли от арендной платы за год
Итак, изначально мы указали, что на четырех этажах расположится 20 офисов. Площадь каждого — 40 квадратных метров. В общей сложности мы имеем 800 квадратных метров, с которых ежемесячно будем получать арендную плату. Её для наших расчетов возьмем по минимуму — 500 рублей за квадратный метр.
800*500=400000
Итого за 1 месяц при учете полной сдачи офисов в аренду мы будем получать 400 тысяч рублей. За год эта сумма будет составлять 4,8 миллионов рублей. Вывод — за 2 года постройка бизнес-центра окупит себя полностью.
Подведем итог
Подводя итог можно сказать, что бизнес-план бизнес центра является высокорентабельным предприятием и при наличии средств и возможности его реализация себя оправдывает. Поэтому если мысль о возведении подобного центра уже приходила в вашу голову, смело говорите ей «да»!
Коммерческие первые этажи. Как сделать их привлекательными для инвесторов и полезными для жителей?
От того, как спроектированы и чем наполнены коммерческие помещения, зависит многое. Грамотный подход поможет создать первые этажи, которые одновременно полезны жителям, привлекательны для инвесторов и – позволяют девелоперу создавать добавленную стоимость по отношению к рынку.
Что важно инвесторам. Чтобы инвесторы согласились приобретать коммерческие помещения, они должны быть привлекательными с точки зрения доходности и окупаемости. Идеальным считается срок окупаемости 7–8 лет, а средний срок в реальности составляет 10–12 лет.
Окупаемость зависит от многих факторов. Главное – локация относительно людных мест. Не менее важны – логичность проектирования и качество материалов.
Кстати спрос на коммерческие помещения на первых этажах жилых проектов сейчас растет. За это спасибо льготной ипотеке от государства, которая подстегивает спрос на квартиры. Люди заезжают в новое жилье, а значит, – в это верят инвесторы – и магазинчики на первом этаже не будут пустовать.
Что важно жителям. Чтобы первые этажи были полезными жителям, они должны, во-первых, иметь коммерческие помещения. А во-вторых, их заведения должны решать ежедневные вопросы людей.
При этом 43% россиян недовольны уровнем разнообразия объектов торговли и услуг. Треть отмечает, что рядом с их домом нет тех досуговых объектов, которые им хотелось бы периодически или регулярно посещать. А каждому четвертому россиянину, чтобы что-либо приобрести, приходится выезжать за пределы своего района.
Помещения ритейла в ЖК «Михайловский парк-квартал», Томск (финалист Urban Awards 2020)
Что должно быть на первых этажах
Большинству жилых проектов подходит один и тот же «золотой набор». В него входят продуктовые магазины, салоны красоты, кафе-пекарни, аптеки, медицинские и детские развивающие центры.
Детские развивающие центр сегодня особенно востребованы. Такое центры – тренд последних пяти лет. Многие родители отдают детей на дополнительные занятия, и им удобно, чтобы те были в шаговой доступности от дома. Привычный сценарий таков: мама или папа забирают ребенка из школы или детского сада и отводят на занятие, а сами – отправляются домой заниматься хозяйством.
«Золотой набор» для конкретного проекта может быть и расширен. Например, с учетом особенностей локации. Если анализ показал, что рядом нет и намека на детский сады – тогда точно стоит предусмотреть в коммерческих помещения частный детский садик. Так вы не потеряете покупателей, для которых наличие сада архиважно.
Тип коммерческой инфраструктуры и уровень арендаторов будет различаться в зависимости от класса жилого комплекса. Например, на первом этаже эконома будет смотреться кстати «Пятерочка», но для комфорт- и бизнес-класса этот сетевой магазин может и не подойти.
Довольные инвесторы, счастливые жители. Поможем разработать первые этажи, где соблюден баланс всех интересов. Консорциум GMK&Archinform
В бизнес-классе и элитном сегменте коммерческая недвижимость должна носить более сервисный характер. Это должен быть не просто магазин самообслуживания, а с дополнительной опцией доставки продуктов домой или возможностью забрать их самостоятельно, просто спустившись вниз.
Кроме того, в комплексе высокого класса должны быть клининговая служба, химчистка и прочие упрощающие жизнь сервисы. Такой полуотельный формат мало кто реализует в полной мере, но именно в такой сервисной составляющей заключен большой простор для добавленной стоимости застройщика.
Как спроектировать помещения
Есть базовые правила для проектирования коммерческих помещений на первом этаже. Они описаны в Стандартах комплексного развития территорий ДОМ.РФ и отвечают тому, как должен «работать» и выглядеть современный город.
→ Каким стандартам должны отвечать коммерческие помещения?
- Нужно планировать помещения первых этажей с потолками высотой не менее 3,6 метров и использовать несущие конструкции для размещения дополнительного инженерного оборудования.
- Вход в помещение следует делать на уровне тротуара или не выше 0,45 м от его отметки.
- Ширину прифасадной зоны – проектировать таким образом, чтобы в ней можно было разместить террасу кафе и нестационарные объекты торговли, такие, как точки стритфуда.
- Выбирать застекленные, прозрачные фасады витрин.
- Использовать козырьки и навесы для защиты от ветра, дождя и прямых солнечных лучей, чтобы таким образом в будущем сделать времяпрепровождение отдыхающих комфортным.
- Делать заметными вывески и наружную рекламы для окружающих. Например, жителей дома и прохожих, проезжающих мимо водителей и пассажиров.
Проектируя внутренние помещения, важно не забывать о создании внешних площадок, таких, как терраса рядом с кафе или открытое пространство для отдыха жителей во дворе. Так же девелопер может задействовать крышу жилого комплекса и встроенных или пристроенных к нему зданий, например двухуровневых галерей.
На первых этапах реализации проекта мы рекомендуем предусмотреть возможность использовать крышу жилого комплекса или и одно- или двухэтажных коммерческих помещения рядом. Например, чтобы разместить кафе с террасой, зону для отдыха с мягкими сидениями или уличный кинотеатр.
→ Зачем коммерческой зоне единый дизайн-код?
Дизайн-код – это правила оформления вывесок на фасаде объекта. Они должны быть едиными для всего первого этажа. Задача дизайн-кода – сделать облик объекта целостным и однородным, избавиться от визуального шума, который создают разномастные баннеры.
Дизайн-код повышает привлекательность зоны коммерции и помогает увеличить ее прибыль. Всё это подтверждает кейс торгового центра в Тюмени. Так, благодаря дизайн-коду местный предприниматель привлек к объекту больше арендаторов и покупателей и таким образом вдвое увеличил свою прибыль.
→ Как можно сделать первые этажи «гибкими»?
Тимур Абдуллаев, руководитель архитектурного бюро ARCHINFORM, Екатеринбург:
«Бывает, что девелопер не хочет отдавать первые этажи под коммерческие помещения, мотивируя это тем, что они не востребованы покупателями. Но дело в том, что если в будущем он надумает отдать квартиры под коммерцию, сделать это может и не получиться. Например окажется, что потолки слишком низкие и под ними невозможно разместить инженерные коммуникации, а без последних — организовать бизнес.
Если застройщик отказывается от коммерции на этапе проектирования объекта, архитектору важно предложить предусмотреть возможность ее организации на первых этажах в будущем. Например, сделать их потолки более высокими и увеличить площадь остекления.
Даже если девелопер решит все-таки не отдавать первые этажи под условные магазины, такое решение может стать интересной опцией для покупателей. Но обо всем этом важно договариваться на этапе разработки проекта».
Как управлять наполнением
Большинство застройщиков распродают помещения на первых этажах инвесторам и не могут в дальнейшем влиять на их наполнение. Так появляются девелоперские «фотомемы», когда в одном доме – по пять аптек. В этом случае единственным рычагом повлиять на наполнение становится грамотное проектирование ритейла. Тогда в помещении, спроектированном, как салон красоты, будет именно салон, а в аптеке – аптека.
→ Как влиять на наполнение первых этажей, если девелопер их продает?
Микаил Намазов, директор по маркетингу и продвижению ГК «Территория жизни», Пенза:
«Проблема однообразного наполнения — данность, с которой сталкиваются многие застройщики. При этом нельзя сказать, что девелоперам все равно. Мы сами реализуем КОТы и хорошо понимаем, как открывающийся в районе бизнес влияет на качество жизни покупателей.
При этом нам, как и другим девелоперам, важно именно продать помещение и улучшить показатели продаж на объекте, а не сдавать его в аренду. Тем не менее, со своей стороны мы применяем все доступные способы, чтобы разнообразить наполнение первых этажей для наших жителей.
Мы не может запретить предпринимателям открывать тот или иной бизнес, но можем помочь им делать интересные для нас точки. Например, предоставляем специальные условия на покупку помещения как инвесторам, так и самим предпринимателям. Особенно в строящихся домах. Так начинающий бизнес получает хорошую цену, а застройщик — развитую инфраструктуру к моменту ввода дома в эксплуатацию.
Также мы готовы бесплатно рекламировать жителям на наших ресурсах тот сервис, который компании им предоставляют: парикмахерские, частные кружки, кофейни, ателье. К слову, мы уже это делаем в нашем ЖК «Арбековская застава».
Кроме того, если помещение у нас в продаже и мы знаем для него хорошего арендатора, который будет полезен району, в рекламных коммуникациях мы сообщаем, что у этого объекта уже есть готовый арендатор».
ЖК «Арбековская застава», Пенза
Чтобы системно влиять на наполнение первых этажей, есть не так много вариантов.
Первый вариант. Часть помещений продавать, а часть – сдавать в аренду самостоятельно. Такой концепции придерживается, например, федеральный девелопер «Инград», который сдает 30–40% своих помещений.
→ Как коммерция помогает поддерживать идеологию проекта?
Представьте дом, где на первом этаже есть работают фермерский рынок и магазин товаров на развес. Или комплекс для тех, кто ценит комьюнити – со своим коворкингом и chill-зоной, доступной всем жителям.
Это те случаи, когда застройщик выбирает бизнесы, подходящие под идеологию жилого комплекса. Подобные решения создают добавленную стоимость объекта и застройщика в целом и влияют на продвижение проекта на рынке. Например, создают его уникальность, узнаваемость и желание у потенциальных покупателей приобрести квартиру именно в этом доме.
Московский проект AFI Tower позиционирует себя как коливинг и жилой комплекс для единомышленников. На его территории предусмотрена инфраструктура, которой могут пользоваться все жители: лаунж-зона с просмотром фильмов, фитнес-зал, коворкинг, прачечная и спа-зоне с сауной.
Второй вариант. Распродавать все помещения, но оставлять за собой право влиять на них – например, через формат совместного долевого владения. Такой кейс есть у девелопера Брусника в объекте премиум-класса «1А Первомайская».
→ Как управлять ритейлом через совместное долевое владение?
Максим Филин, коммерческий директор проекта «1А Первомайская» компании Брусника (премиум-класс, Тюмень):
«На рынке коммерческой недвижимости есть большая проблема: застройщик с точки зрения закона не может управлять владельцами коммерческих помещений и арендаторами и, соответственно, инфраструктурой, которая появится в их доме. Как правило, девелопер в своей рекламе не может сообщить будущим жителям, какие объекты будут в проекте, чтобы таким образом дополнительно привлечь их внимание к жилому комплексу. А если и сообщает, то его обещания сбываются далеко не всегда, и это может в перспективе подмочить репутацию застройщика.
Представьте ситуацию, когда инвестор купил помещение под детский сад, но открыл в нем салон красоты, пекарню либо еще что-то другое. От этого прежде всего пострадают жители комплекса, которые ждали этот сад.
Ни застройщик, ни жители дома не понимают, сколько условных пекарен будет в проекте. От этого проигрывает сами предприниматели. Например, когда сначала один открыл пекарню, затем второй, третий, в результате конкуренции каждый из них потеряет свою прибыль.
В проекте «1А Первомайская» мы подошли к планированию и назначению коммерческих помещений по-новому. Мы изучили опыт европейских стран и выбрали для себя формат совместного долевого владения коммерческой недвижимостью — это когда у нас, как у застройщика, в собственности остается 1/1000 доли объекта. Это позволяет нам управлять назначением помещений.
Изначально мы решили, какие объекты инфраструктуры хотели бы видеть в проекте «1А Первомайская». Например, салоны красоты, магазины, барбершопы, продуктовые лавки. Исходя из этого обсудили с инвесторами, какие бизнесы они планируют здесь открыть, и зафиксировали направление в договоре долевого строительства, составили дополнительный пакет документов, например, добавили туда правила использования помещений и договор опциона.
Данное право у нас, как у застройщика, остается на 10 лет, и по их истечению собственник уже сам, в одностороннем порядке, принимает решение по дальнейшему назначению помещения. Без какого-либо согласования с нами.
Если вкратце, со стороны застройщика мы просто хотим понимать, какая инфраструктура будет в жилом комплексе. Бывает, что мы согласовываем непосредственно брендбуки и использование разных рекламных носителей, иногда управляем наполнением инфраструктуры. Мы не хотим видеть в одном доме три пекарни и пять салонов красоты».
Проект «1А Первомайская», Тюмень
Что для вас важно в создании первых этажей? Как влияете на их наполнение? Пишите мысли и идеи на почту kondr@gmk.ru и мы дополним материал)
Источник http://www.ovikv.ru/%D0%9F%D1%80%D0%BE%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%D0%B1%D0%B8%D0%B7%D0%BD%D0%B5%D1%81_%D1%86%D0%B5%D0%BD%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B2.htm
Источник https://p-business.ru/kak-postroit-nebolshoj-biznes-centr-biznes-plan/
Источник https://gmk.ru/blog/kommercheskie-pervye-etazhi-kak-sdelat-ih-privlekatelnymi
