Особенности выбора квартиры в новостройке бизнес-класса

Статусное жилье: ТОП-5 обязательных характеристик проекта бизнес-класса

Лимит льготной ипотеки под 6,5% увеличен до 12 млн рублей. Если прибавить к этой сумме первоначальный взнос 10-20%, получится, что госпрограмма теперь распространяется на квартиры стоимостью 13-15 млн рублей. За эту цену в Москве можно приобрести жилье бизнес-класса в 15-20 минутах езды от центра. Елизавета Севастьянова, коммерческий директор TEKTA GROUP, специально для Новострой-М рассказала, как понять, что перед вами действительно бизнес-класс, а также выбрать по-настоящему удачный проект для комфортного проживания.

Городские резиденции Spires

Каким характеристикам обязательно должен отвечать качественный проект бизнес-класса?

1. Удачное расположение.

Основной признак, по которому комплексы относят к тому или иному сегменту, — хорошая локация. Значительная часть проектов бизнес-класса строится внутри ТТК, но это не обязательный критерий.

Главное условие — расположение проекта в престижном районе с уже сложившейся инфраструктурой, с благополучной экологической обстановкой, близко к крупным транспортным магистралям, по которым можно выехать в разные районы города, к метро.

К примеру, комплексы бизнес-класса активно строятся на бывших промышленных участках рядом с набережной Москвы-реки, крупными парками, Москва-Сити. Это запад, юго-запад и реже север Москвы. Вокруг проектов должно существовать насыщенное окружение высокого уровня: детские сады и школы, входящие в городские рейтинги, фитнес-клуб, качественные супермаркеты, химчистки и другие сервисы.

2. Авторская архитектура и благоустройство.

Жилые комплексы бизнес-сегмента, в отличие от более доступных, строятся по индивидуальным проектам. Их выделяют долговечные фасады, облицованные кирпичом, натуральным камнем или керамогранитом, просторные, светлые холлы с дорогой отделкой и авторским дизайном, качественные звукоизоляция, оборудование и инженерия. Часто девелоперы предусматривают архитектурную подсветку фасадов.

Двор хорошего комплекса можно сравнить с эффективной планировкой квартиры. Каждый кусочек территории должен быть благоустроен и иметь понятную функцию: здесь — приватная зона для прогулок и спокойного отдыха, здесь — площадка для спорта и игр. Во дворе должно найтись место и занятие для каждого жителя, при этом разные группы не должны друг другу мешать.

К созданию ландшафтной концепции часто привлекают специализированные дизайн-студии. Так, при проектировании квартала NOW мы работали с GAFA Architects. Архитекторам удалось удачно использовать разноуровневый рельеф участка для создания собственной видовой набережной и выстраивания баланса приватных зон и общественных пространств.

Квартал на набережной NOW

3. Разнообразие форматов квартир и уникальные решения.

Разработка авторского проекта позволяет девелоперу предложить покупателям необычные квартиры. Например, в Квартале на набережной NOW мы спроектировали двусветные квартиры с высотой потолков 5,7 метров, видовые лоты на верхнем этаже с потолками высотой 4,5 м, трехэтажные сити-хаусы с отдельными входами, квартиры с собственными террасами и саунами.

Квартал на набережной NOW

В проекте Big Time есть лоты с окнами в гардеробных и ванных, квартиры с отдельными входами на европейский манер, с панорамными окнами на три стороны света.

4. Удобные планировки.

Покупатель не должен сталкиваться с тем, что в комнату никак не установить мебель стандартных размеров, а в санузел — сантехнику, что перепланировке мешают капитальные стены или несущие колонны, а коридоры занимают слишком большую площадь. Все это — признаки неэффективной планировки.

В хорошей квартире бизнес-класса должно быть светло и удобно. Как правило, высота потолков в таком жилье — от 3 м и выше, часто используется панорамное остекление. В квартирах запроектировано достаточное количество площадей для хранения и гардеробных. Застройщик старается предусмотреть отдельные кладовые на подземном уровне.

Кроме того, в жилье с двумя и более комнатами часто проектируют отдельную мастер-спальню с собственным санузлом, что позволяет разделить площадь на приватную и гостевую части. В пакеты отделки застройщики могут включать теплые полы в ванной комнате.

Главные тренды, которые мы видим по своему опыту, это рост спроса на свободные европейские планировки с объединенными кухнями-гостиными. В части отделки популярен предчистовой формат white box, позволяющий значительно сократить период ремонта и не заниматься «грязными» отделочными работами. В проектах TEKTA GROUP Big Time и NOW от 20 до 30% квартир реализуется с этим типом отделки.

5. Обилие сервисов.

Комплексы бизнес-класса строятся в окружении уже сложившейся инфраструктуры. Но на их территории также присутствует собственная инфраструктура: в идеале жители должны иметь возможность после длинного рабочего дня быстро зайти в магазин или недолго поплавать в бассейне и расслабиться.

Например, во всех наших комплексах запроектированы супермаркеты, кафе, рестораны, химчистки, салоны красоты. А в проекте «Маяковский» уже работает фитнес-центр с бассейном и детский сад.

Наконец, во всех комплексах должна быть предусмотрена современная система видеонаблюдения, контроля доступа и охраны, спроектированная так, чтобы ограничить проход на территорию посторонним, одновременно не доставляя жителям неудобств. В наших комплексах мы используем систему бесконтактных электронных пропусков и видеодомофоны.

В последние годы спрос на жилье бизнес-класса в «старой» Москве рос уверенными темпами. В 2019-м, по данным аналитиков, он увеличился на 6,6%. Девелоперам удалось сдержать увеличение стоимости квартир за счет повышения высотности, развития больших участков и оптимизации планировок.

Новый подход позволил застройщикам распределить затраты на большее количество реализуемых квартир и повысить качество строительных работ. Снижение ставок по ипотеке также сыграло свою роль. Сегодня от 50 до 70% квартир в проектах бизнес-класса TEKTA GROUP приобретаются с привлечением кредитных средств.

В среднесрочной перспективе мы ожидаем, что рынок найдет баланс спроса и предложения. Это означает, что не стоит откладывать покупку, рассчитывая на снижение цен в востребованных на рынке проектах. Ликвидное предложение — самые интересные квартиры по площади, планировкам и видовым характеристикам — со временем будет сокращаться.

Признаки квартиры и ЖК бизнес-класса

Выбор квартиры от застройщика в новом жилом комплексе начинается с определения финансовых возможностей, запросов и готовности покупателя выделить на покупку определенные суммы. Качество жилья может быть разным, критерии его оценки поначалу кажутся размытыми и слишком сложными для понимания. Установить потребительский уровень ЖК можно, опираясь на ряд критериев, введенных в рекомендательном порядке, доработанных в 2012 году организацией застройщиков и систематизированных в виде документа — «Единой классификации многоквартирных жилых новостроек».

Классификация новостроек по потребительским признакам

Чем отличается жилье комфорт-класса от квартиры в категории «эконом» или «стандарт», мы уже рассказали. Теперь речь пойдет о том, какие признаки квартиры или ЖК бизнес-класса являются определяющими при выборе объекта по уровню престижности и комфорта. Единая классификация не носит нормативного характера, это информационный и рекомендательно-справочный документ, позволяющий отнести объект к одной из потребительских категорий по уровню, чтобы указать примерные границы его коммерческой ценности при продаже застройщиком.

Документ основан на требованиях к массовому жилью (СП 42.13330.2011) и объектам престижных категорий (СП42.13330.2011 — жилье повышенного качества). Своды правил позволяют установить разделение на классы, среди которых в престижной части нас интересует бизнес-класс.

Для правильного понимания классификации новостроек важно оценить сами признаки, которые могут быть:

отсекающими — явные для принадлежности к одной из категорий и классов;

факультативными — по дополнениям, опциям и улучшениям, которые не рассматриваются как обязательные.

Первая группа признаков жесткая, вторая характеризуется относительностью и размытостью. Но учитывается все, в том числе региональная и местная специфика.

Основные и отсекающие характеристики для квартир категории «бизнес»

Перечислить основные характеристики, позволяющие отнести новый ЖК к категории «бизнес» можно, используя данные классификации. Для начала стоит уделить внимание проверяемым данным, выраженным в цифрах. Так, площадь кухни в бизнес-классе считается отсекающим параметром и не может быть менее 12 кв.м. Далее смотрим:

площадь квартир в зависимости от количества комнат;

высоту потолков в квартирах с учетом отделки;

наличие индивидуального проекта, состояние инфраструктуры и ряд технических характеристик.

Что касается площадей, то это важный критерий, которому стоит уделить первостепенное внимание. На приведенном ниже фрагменте таблицы нас интересует предпоследняя колонка.

Далее, если с площадями все нормально, стоит проанализировать информацию еще по ряду критериев. Все это можно узнать из заключения экспертизы проектной документации новостройки.

Особенности расположения и транспортной доступности

Местоположение жилого комплекса бизнес-класса не является показателем отсекающего типа, но имеет серьезное значение. Для Москвы предпочтителен западный сектор от СЗАО до ЮЗАО. Но это не означает, что покупать квартиру нужно только там. Учитывается не только географическая точка, но и близость водоемов, зеленых массивов, парков. Транспортная доступность ЖК бизнес-класса не регламентирована, но желателен выезд на крупные шоссе по одной улице, без маневрирования по сети внутренних дорог. Шаговая доступность станции метро или МЦК заметно добавляет удобств.

Архитектурная и конструктивная составляющая

Требование к корпусам и домам бизнес-категории — это индивидуальное проектирование и выраженная архитектурная составляющая. Допускается строительство по монолитно-кирпичной технологии, полностью монолитное решение. Использование панелей из железобетона скорее всего переводит новостройку в разряд комфорт+, поскольку панельное домостроение связано с типовыми проектами.

Компоновки и планировки в бизнес-классе

Более жесткие требования предъявляются к компоновке зданий и количеству объектов в корпусе. Коэффициент эффективности 0,7 ограничивает количество квартир в доме, при этом атрибутика бизнес-класса может быть расширена за счет пентхаусов, террас, квартир с двумя полноценными уровнями.

Планировки в бизнес-классе должны учитывать потребность в гостевых санузлах (от двух комнат), возможность зонирования в больших комнатах. Допускается, а в последнее время приветствуется переход к евроформату, позволяющему совместить гостиную и кухню в одном просторном помещении. Балконы и лоджии увеличены в размерах, остеклены.

Технические особенности корпусов

Технические требования к квартире в категории «бизнес» — серьезная проблема для многих покупателей. Это тонкости, часто остающиеся без должного внимания. Так, классификация указывает на необходимость выделения на квартиру 10 КВт мощности с обеспечением аварийного энергоснабжения, то есть, реальной автономности энергосистемы. Это требование часто не выполняется застройщиками.

Проект должен предусматривать либо приточно-вытяжную вентиляцию, либо подготовку шахт и мест под сплит-системы. Допускается распространенное решение — вынос балкончиков для кондиционеров. Подача воды должна обеспечиваться системой с дополнительными фильтрами и средствами водоподготовки. Разрешено отопление с использованием отдельного теплового пункта, при этом в квартирах устанавливаются конвекторы, биметаллические и стальные радиаторы с управлением подачей теплоносителя, регуляторами температуры.

Территория, ограждения, паркинги

Детали и важные особенности, которые чаще всего упускают покупатели жилья бизнес-класса, прописаны в классификации, причем некоторые — как важные требования. Например, там фигурирует фраза про выделенную прилегающую территорию с указанным на генплане ограждением. Далеко не все застройщики выполняют это требование в условиях участка небольшой площади.

Паркинг в бизнес-категории должен обеспечивать не менее одного машиноместа на квартиру! — это очень серьезно. Входные группы должны предусматривать места для консьержей, установку средств наблюдения и ограничения доступа.

Типичные ошибки при выборе квартиры бизнес-класса

Стоит избегать следующих ошибок при изучении и выборе квартиры:

учитывать местоположение только по признаку «внутри ТТК» — это не избавляет застройщика от необходимости соблюдать остальные требования;

игнорировать техническую составляющую, обеспеченность средствами автономного энергоснабжения, проектные особенности вентиляции и кондиционирования, отопления и водопровода;

уделять внимание только красивой отделке входных групп, забывая об ограждении территории, количестве машиномест, ограничении доступа посторонних;

путать свободную планировку в монолите с трассировкой перегородок на поэтажном плане;

соглашаться на покупку квартиры без установленных входных дверей и качественного остекления стеклопакетамм классов А или В.

Покупатель должен задать застройщику вопрос, как будет поддерживаться состояние технической части корпусов, ограждения, средств наблюдения и охраны после передачи здания управляющей компании. Все эти особенности должны быть заложены на проектном уровне, то есть, не могут впоследствии быть отмены, игнорированы, дополнительно обусловлены. Наличие собственной службы эксплуатации является отсекающим признаком!

Отсекающие, обязательные особенности можно посмотреть на иллюстрации.

Классификация новостроек не нормативна!

Важно! Классификация новостроек по классам не является нормативным документом. Застройщик может использовать переходные признаки и маркетинговые приемы, например, называть проект «комфорт+», вводить улучшения и факультативные дополнения. Например, на рынке известен формат «прагматик», предложенный застройщиком Самолет Девелопмент, по сути представляющий собой переход от стандарта к комфорту. Но отсекающие признаки должны соблюдаться!

Типы планировок для квартир: виды, инструкции, схемы, особенности, плюсы и минусы, фото

Типы планировок домов, квартир или зданий в целом часто является решающим критерием для выбора нового владельца. Оптимальная планировка позволяет сделать новый офис более комфортабельным для сотрудников и клиентов, подходящая обстановка сделает квартиру уютной для быта. В архитектурном деле известно несколько основных типов строения зданий, квартир и офисных помещений, каждый из которых имеет свои недостатки и преимущества.

Фото планировки позволит оценить каждый из имеющихся вариантов.

Содержание

Преимущества предварительного выбора планировки

Практически каждый владелец жилого дома, квартиры или здания ориентируется при совершении покупки на такие критерии, как стоимость, район расположения и, конечно, планировка здания.

К плюсам предварительной оценки размещения помещений в строении относят:

Возможность оценить все недостатки и преимущества приобретаемого помещения. На сегодняшний день информацию о каждом типе планировки можно узнать: о хрущевках, квартирах-студиях, о зданиях анфиладного типа. Проектировщики и дизайнеры зачастую делятся ценными сведениями о недостатках строения и эксплуатации тех или иных моделей планировки.

После ознакомления с нюансами строения здания появляется возможность заранее смоделировать будущий интерьер, внести коррективы в план-проект ещё на этапе подготовки чертежа.

Имея на руках проект с типом планировки комнат, можно наиболее оптимально расположить в здании офис, кабинеты сотрудников, для квартир – детскую спальню и кухню со столовой зоной.

Каждая серия зданий или квартир создаётся по единому плану, а значит, по единому проекту прокладываются коммуникации и линии электропередач, что является весьма актуальной информацией.

Задачей каждого нового владельца при покупке или аренде здания становится внимательное изучение особенностей планировки и расположения основных помещений.

Основные модели планировки квартир

Сегодня существует достаточно много типов квартир по планировке: от свободных дизайнерских проектов до классических студий. Перед приобретением нового жилья следует внимательно ознакомиться с преимуществами и недостатками каждого представленного типа. Какие типы планировок бывают:

1. Классические однокомнатные, двухкомнатные варианты (трехкомнатные и варианты с 4 помещениями).
2. Квартиры-студии.
3. Модели-гостинки.
4. Полугостинки.
5. Коммунальные квартиры.
6. Малосемейные варианты.

Всё большую популярность, особенно в домах новой постройки, набирают квартиры свободной планировки, для которых нет никаких рамок по обустройству (за исключением соблюдения строительных норм).

Все стандартные квартиры представлены прихожей, от которой ведут двери в соседние жилые помещения. Здесь сложностей нет, практически каждый знаком с обустройством традиционных одно- и двухкомнатных квартир.

Квартира-студия

Данный вариант планировки более интересен для ознакомления. Кухня и жилое помещение совмещены в единую площадку. При этом создаётся ощущение более просторной комнаты, но на самом деле владельцам приходится тратить много сил на грамотное зонирование. Среди недостатков следует отметить также плохую защиту от неприятных запахов и отсутствие изолированных комнат.

Квартира гостиничного типа

В подобных проектах имеется отдельная жилая комната, санузел с совмещенной ванной, небольшой прихожей и изолированная кухня. Однако, кухня имеет минимальные размеры, а оконный проем только один (на кухне).

Среди минусов отмечается недостаток естественного освещения, а также невозможность изменить первоначальную планировку (кухонная зона размещена в своеобразной нише). В отличие от квартиры подобного строения квартиры-полугостинки лишены прихожей, вместо которой оборудована миниатюрная кухня.

Малосемейные строения

Данный тип планировки представляет собой промежуточное строение между квартирой-студией и однокомнатной квартирой. Внутри предусмотрена одна жилая комната, частично изолированная кухня, прихожая и санузел.

Однако, эффективного зонирования и изолированности между смежными комнатами нет: неприятные запахи, шум станут недостатком для семьи в 2-3 человека.

Коммунальные квартиры

Проект, разработанный в далёкие советские времена, не потерял своего значения и сегодня. Представляет собой общий коридор с несколькими изолированными жилыми комнатами. К местам общего пользования также относят кухню, ванную и санузел, прихожую.

Типы планировки зданий

Обустройство и расположение квартир в здании зависит и от вида проекта самого строения. Различают следующие типы планировки зданий:

Планировки коридорного типа. На каждом этаже имеется общий коридор длиной 20-40 метров, по обе стороны которого имеются комнаты. Иногда встречаются здания, в которых оборудованы комнаты только с одной стороны. Для дополнительного освещения используются оконные проемы с одного или двух торцов.

Строение анфиладного типа. При подобном варианте планировки коридор отсутствует, а каждая комната последовательно переходит в следующее помещение. Довольно часто используется подобный тип строения для офисов, торговых зданий, обустройства музеев и торгово-выставочных площадок.

Центрическая планировка, при которой имеется одна большая комната (занимает центральную позицию в здании). Вокруг центрового помещения оборудуют несколько комнат меньшего размера. Наиболее яркий пример – кинотеатры с 3-4 залами просмотра.

Зальная планировка. Этаж представлен единым помещением, в котором проведено зонирование и деление на множество залов. Для деления используются перегородки. Подобную модель можно встретить в выставочных центрах, крытых рыночных площадках.

Комбинированные типы проектирования используются различными компаниями, в которых предусмотрено одновременное проведение конференций, выставок и, например, работа с клиентами.

Источник https://www.novostroy-m.ru/intervyu/statusnoe_jile_top5_obyazatelnyh

Источник https://novostroyker.ru/blog/sovety/priznaki-kvartiry-i-zhk-biznes-klassa

Источник https://planirovkamaster.ru/tipy-planirovok/