Правила покупки недвижимости в Сочи

 

Правила покупки недвижимости в Сочи

Мой пост адресован как помощь тем, кто решил инвестировать в недвижимость Сочи или Черноморского побережья.
Живу и работаю в Сочи уже как 13 лет. Неоднократно сталкивалась с обманом и недобросовестностью при приобретении жилья.
Цель моего послания — описать типичные ошибки при совершении сделок и несколько разумных советов как сохранить свои кровно заработанные.

Если покупаем квартиру (?)

Правило №1
Читаем:
выписку из ЕГРП, свидетельство о собственности, разрешение на строительство и и определяем с чем имеем дело.
Вариантов два:

2) жилое помещение (я) №№ 15-19, Часть домовладения… и т.д.

Если у вас вариант 1, то вам повезло и ваши риски так сказать «общеюридические», мало связанные с местной спецификой.

НО, как правило второй, вариант попадается гораздо чаще. И о нем стоит рассказать подробнее.
В «предолимпиадные» годы стоимость кв. метра стала стремительно расти, владельцы участков под ИЖС хотели заработать и начали активно строить дома. Вот только на своих 5-6 сотках они возводила не 3-этажные дома (как в разрешении на строительство), а 5-7-9… этажные самострои. В итоге фактически многоквартирные дома были возведены на территории для них не предназначенной. Право на них застройщики регистрировали через судебное решение, предоставляя экспертизу о безопасности построенного жилья и продавали как «вторичку». Такие жилые помещения (ЖП) стали очень популярны из-за их относительно недорогой стоимости.

Риски покупки такого жилья:

— проблемы с подключением к сетям водоснабжения и канализации
Несмотря на регистрацию права в ФРС, застройщики зачастую не создавали условий для подключения сетей, не строили должной инфраструктуры. У таких домов отсутвуют акт ввода в эксплуатацию, проекты на водоснабжение и водоотведение, иногда даже территория для размещения очистных сооружений, в связи с чем Водоканал часто отказывает в подключении.

— проблемы с энергоснабжением
В связи с тем, что дома строились как попало, мощности под них никто не планировал. Застройщик подключал к дому свои законные 5-6 кВТ и сматывался, а по мере заселения дома люди обнаруживали, что могут пользоваться чайником и утюгом исключительно по-очереди. Эти проблемы жильцы решают исключительно самостоятельно изготавливая получая новые ТУ и доплачивая Энергосбыту за повышение мощности. Но даже сделав это, сталкиваются с другим головняком: т.к. дом формально не многоквартирный, что у дома один общий лицевой счет, т.е. платить за потребленную эл. энергию надо вскладчину, что создает множество склок уже среди соседей.

— отсутствие придомовой территории
Очень часто пятно застройки полностью совпадает с границами земельного участка. У дома нет ни двора ни парковки.

— риск разрушения дома от оползневых процессов
В Сочи очень подвижный грунт. Фундамент должен быть обязательно свайный. Для определения глубины бурения необходима экспертиза, которую застройщики как правило не делают, а так же экономят на подпорных сооружениях, не создавая их. В результате после сильных дождей земля ползет, и это становится серьезной проблемой жильцов.

—несовпадение пятна застройки с площадью земельного участка
Тут я думаю комментировать нечего. Сейчас решается вопрос о сносе жилого комплекса в Адлере, площадь застройки которого превышена в несколько раз. Жители устраивают манифестации, губернатор требует сноса самостроя, мэр разводит руками… чем все закончится непонятно.

-статус жилых помещений или апартаментов (как это называют риэторы))) не позволит получить прописку.
Меньшая из всех зол, но все же… Раньше регистрацию производили и в паспортах так и указывали: «ул. Крымская, 11, помещения №№3-7», а сейчас нет.

Правило № 2
Наличие гос. регистрации права собственности в ФРС не исключает риск признания построенного дома незаконным строением.
Как я писала ранее, в таких «аппартаментных» домах право собственности застройщик получал через судебное решение. Любое судебное решение может быть оспорено и тогда дому грозит снос. Поэтому обязательно проверяем наличие текущих судебных процессов в отношении дома.
Проверяем список самостроев на сайте администрации г. Сочи.

Правило № 3
Не доверяем риэлтору

Риэлторы не несут ответственности за ту недостоверную информацию, которую они вам предоставят. Чем рискованнее дом, тем выше комиссия от застройщика за продажу. Например риэлтор может сказать о том что все ОК, что дом узаконен судебным решением и умолчать о том, что данное судебное решение уже обжаловано. Например ЖК Фазатрон до сих пор продают, несмотря на то, что застройщик арестован, а долевое участие в строительстве зарегистрировано незаконно.

Правило № 4
Не покупаем верхние этажи
Сейчас многие самострои заселены, администрация вынуждена идти на компромисс с жильцами чтобы избежать социального взрыва.
Компромисс состоит в сносе «лишних» этажей. Как правило лишними являются те, что выше 3-го или выше 12 метров (в зависимости в какой зоне находится земельный участок). Потому безопаснее покупать первые три этажа.

Правило № 5
Не доверяемся ценам на АВИТО
Специально пишу для тех рисковых, что продают свое жилья в других городах, с расчетом в последующем купить сочинское.
90% объявлений на АВИТО это нереальные квартиры с нереальными ценами. Подаются они риэторами в целях привлечения клиентов.
Как отличить фейк от настоящего? Если на картинке квартира с дорогим дизайном, с ценой ниже 100 тыс за кв м. это точно фейк. Как правило при обращении в агентство, вам скажут что эту квартиру вчера продали (внесли залог) и т.п., но вам готовы показать почти такую же только чуть-чуть (раза в 1,5-2) дороже.

Это пожалуй основное что я хотела бы озвучить.
Будьте бдительны! Проверяйте документы! Читайте соцсети и группы ВК по конкретным домам, «Привет Сочи!»
Не экономьте на консультации юриста!

Блог Александра Кашина об инвестициях

Инвестиции, пассивный доход и финансовая независимость

Стоит ли покупать квартиру в Сочи (часть 1)

По сравнению с другими регионами России Сочи кажется выгодным местом для покупки жилья: теплый климат, наличие моря, гор и пышной растительности, близость от Москвы, развитая инфраструктура (особенно после Олимпиады), русскоязычное население, светское общество и т.д.

В связи с этим в теме покупки недвижимости в Сочи эмоции и подсознательные желания довлеют над рациональностью и расчетом. Но инвестиции — это расчет, а не эмоции, поэтому нужно внести в эту тему рациональности.

I. Для начала нужно определим цели инвестора: зачем вы хотите купить квартиру.

1. Жить сейчас

Множество людей переезжает с Севера на Юг, например, восстановить здоровье после вредной работы или пожить в тепле на пенсии. При покупке квартиры нужно учитывать отсутствие в Сочи хорошо оплачиваемой работы, да и вообще какой-либо работы. Если вас это не заботит (у вас пенсия или удаленная работа), то покупка квартиры в Сочи для жизни сейчас — достойная цель. Но это уже не инвестиции, поэтому опустим.

2. Ездить на курорт отдыхать

Сомнительная цель. Купив квартиру в Сочи, вы невольно будете привязаны к этому курорту, будете стараться ездить в отпуск только туда, а в мире столько интересных и удивительных мест, которые стоит посетить. Зачем себя привязывать? Съездили несколько раз, все посмотрели, зачем повторять всю жизнь? Мы уже не в Советском союзе и железный занавес открыт.

Да и по деньгам в Сочи недешево, а сервис не европейский. За те деньги, которые стоит квартира, вы могли бы путешествовать по разным странам много лет.

Примерный расчет: вы купили квартиру в Сочи и сделали в ней ремонт, купили мебель, потратив общую сумму 4 млн. руб. Самостоятельный отпуск на двоих на 10 дней в разные страны мира может стоить от 100 тыс. до 300 тыс. руб. Возьмем среднее — 150 тыс. руб. Получается, что за квартиру в Сочи можно отдыхать 26 лет по разу в год, или 13 лет — по 2 раза в год. И позволить себе и Европу, и Азию, и даже США. Удовольствие от 26 лет путешествий ну явно не сравнимо с квартирой на курорте с пока еще советском сервисом.

А если сравнить цену квартиры в Сочи с ценами на аренду жилья там же, не выгодно получается. Например, в сезон можно арендовать жилье за 2000-3000 руб./сутки. Предположим вы любитель данного курорта и отдыхаете там 28 дней в году! Возьмем по максимуму: 3000 руб. * 28 дней = 84000 руб. Делим 4 млн. руб. на 84 000 руб. = 47 лет! Покупка отобьется отпуском за полвека. Вам это надо?

Вывод: покупать квартиру в Сочи для отпуска невыгодно. Такая покупка привязывает к курорту, на эти деньги вы могли бы путешествовать по миру 26 лет.

3. Инвестировать

Самый большой доход приносит посуточная сдача квартиры в аренду в сезон. Но если вы не живете в Сочи, у вас этот трюк не выйдет. Найти честного человека, который за небольшой % будет вместо вас принимать гостей, менять и стирать белье, убираться в квартире, заниматься мелким ремонтом, решать проблемы с соседями — практически не реально.

Если говорить о помесячной сдаче, то она приносит традиционные 3-4% годовых, что не очень выгодно. Например, приведенную выше квартиру стоимостью 4 млн. руб. можно сдать за 15-25 тыс. руб./мес. в зависимости от района. Возьмем среднее 20 000 руб. * 12 мес. = 240 тыс. руб. Вычтем коммуналку 5000*12= 60 000 руб. Итого получается 180 000 / 4000000 = 4,5%. И это мы еще не посчитали простои, НДФЛ и стоимость ремонта раз в 5-7 лет, а также стоимость перелетов в Сочи, чтобы проверить/сдать квартиру/ поймать убегших с имуществом квартирантов.

И еще есть одна проблема: конкуренция. В Сочи идет массовое строительство эконом-жилья. Например, в Дагомысе в 2019-2020 сдается более 5 комплексов. А каждый комплекс по 600-1000 квартир. И эти люди будут вашими конкурентами. Желающих зимой арендовать квартиры в Дагомысе немного, значит, простои могут быть по полгода. В итоге со всей этой арендой как бы в минусе не оказаться.

Риэлторы вам будут говорить, что недвижимость в Сочи постоянно растет. Но слова могут расходиться с цифрами. Например, цены на новостройки в 2017 упали. см. данные. Да, был всплеск цен во время Олимпиады, но где гарантия, что цены продолжат расти.

Важный момент: расти будет только качественное жилье с хорошим расположением. Я бы сказал, что это жилье бизнес-класса. Если вы купите квартиру в скворечнике на отшибе Сочи, то ожидать роста было бы странно. Если вам самим не нравится эта квартира, то и другим она не нужна.

Для инвестиций есть более подходящие варианты. Например, вы можете сформировать инвестиционный портфель из акций и облигаций. И иметь бОльшую доходность без проблем со сдачей недвижимости в другом городе в аренду.

Если уж вы строго привержены квартире как форме инвестиций, даже с учетом недополучения доходности, то купите ее в своем городе, где вы понимаете ситуацию и можете контролировать свою недвижимость.

4. Жить потом

Целесообразность покупки квартиры для себя зависит от отдаленности переезда в Сочи.

Если переезд планируется через 20-30 лет к пенсии, то не стоит покупать квартиру в Сочи сейчас. Все может в жизни и стране измениться за такое долгое время. Может быть этот дом снесут по реновации, или вы вообще перехотите переезжать. Знаете, люди в старости не хотят ничего менять, даже неблагоприятный климат.

Если же есть конкретные плану по переезду через 5-10 лет, то жилье можно начать искать уже сейчас. У вас будет больше времени на выбор и покупку подходящего варианта.

5. Чтобы было, на всякий случай

Т.е. цели фактически нет. А если нет, то, вероятно, и продадите квартиру через несколько лет, потому что не знаете, зачем она вам сдалась. Может стоит сберечь свои нервы и доходы, и не покупать с самого начала.

Из этой же темы «сохранить, чтобы деньги не пропали» и т.д. С такой установкой покупатель рискует купить неликвид, который через n лет не нужен будет даже ему самому.

Вообще желание обладать вещами, которыми ты не пользуешься, без расчета доходности инвестиций — это что-то из психологии, подсознательное. На ум приходит Плюшкин из «Мертвых душ».

Если не знаете, как сохранить деньги, то изучайте инвестиции. Нежелание изучать инвестиции самому или обратиться к инвестиционному советнику приводит к печальному результату: потере объекта и убыткам.

II. Что и где покупать

Если вы все же решили покупать, то рассмотрим виды недвижимости. Жить можно у моря, в горах или посередине, в доме или в квартире.

1) Горы

Если вы хотите жить в горах, то вам подойдет Красная поляна. Дома здесь дороги (по 20 млн. руб.), а вот квартиры продаются по доступным ценам. Преимуществом является красивый вид (не везде), горные лыжи зимой и трекинг летом, прохлада летом. Недостатком — резкий климат, дороговизна товаров и некоторая пустота района в несезон.

2) Море

Новостройки везде вдоль побережья (районы Светлана, Мамайка, Дагомыс, Адлер и др.). Выбор просто громадный. Но есть большой риск купить некачественное эконом жилье, которое вы потом никому не продадите (неликвид). Нужно очень тщательно выбирать расположение, застройщика, изучать документы, проект, цены и т.д. Это уже предмет отдельного исследования.

Я посмотрел ряд объектов. Первое впечатление было положительное, но при дальнейшем исследовании не нашел ни одного удовлетворяющего моим критериям, очень много подводных камней всплывает (нужно не только сайт застройщика смотреть, но и форумы дольщиков, отзывы, видео на ютуб и другие источники, чтобы разобраться). Все это говорит о сложности выбора.

Недостатком квартиры у моря является жара и толпы туристов. Из плюсов — близость к инфраструктуре и к морю (хотя на море вы не каждый день будете купаться, сначала часто, потом все реже).

Домов у моря не так много и они дороги.

3) Середина

Посередине, в деревнях и поселках, можно купить дом за 7-10 млн. руб. А можно земельный участок за 1-2 млн. руб. и строить самому.

Из всех этих вариантов я бы предпочел квартиру в горах или дом посередине. Квартира у моря показалась мне не интересной. Но это субъективно. Вкусы разные.

Какие квартиры у моря стоит смотреть:

• с официальными документами (разрешение на строительство, земельный участок выделен под многоквартирный дом, ДДУ)
• надежный застройщик (с построенными домами без претензий и судов)
• статус квартиры, а не жилого помещения
• 1 и 2-я линия у моря
• инфраструктура (школы, больницы)
• на ровном месте
• клубный дом (4-5 этажей)
• балкон
• разумная планировка (в каждой комнате и кухне должно быть окно)
• не слишком дорого — смотрите средние цены по району. Например, 120 0000 руб./кв.м. не в центре Сочи — это уже дорого, а 200 000 руб./кв.м. — запредельно.
• центральные коммуникации.

Выводы:

• покупать квартиру в Сочи стоит если вы планируете переехать туда жить сейчас или в течение 5-10 лет
• как инвестиции квартира эконом класса в Сочи не выгодна
• при покупке квартиры нужно, чтобы она подходила по критериям

Запись опубликована автором Александр Кашин в рубрике Без рубрики с метками квартира, недвижимость, Сочи. Добавьте в закладки постоянную ссылку.

Выгодно ли покупать жилье в Сочи

В летний сезон цены на посуточную аренду квартир в Сочи начинаются от 2500 ₽. Поэтому недвижимость в городе — довольно привлекательный вариант для инвестиций. Кроме того, если приобрести квартиру у моря, можно проводить здесь отпуск и выходные. За месяц вы сэкономите на аренде от 75 000 ₽.

Рассказываем, сколько стоит недвижимость в Сочи и посчитаем, выгодно ли вкладывать в нее деньги.

В отличие от большинства городов, где цена недвижимости зависит в основном от уровня комфорта, в Сочи все обстоит немного по-другому. На цены здесь влияет удаленность от моря, тип постройки, уровень и качество жилья. Рассказываем, что здесь можно приобрести.

Квартиры. Можно купить новостройку или вторичку. Самые востребованные — однокомнатные и студии, в основном их покупают под сдачу туристам. Средняя площадь жилья — 25 кв. м.

Апартаменты. Выглядят как квартиры, но не имеют жилого статуса. Прописаться в помещение нельзя, его покупают в основном под аренду. Это скорее гостиница квартирного типа, где у каждого номера свой собственник. Площадь небольшая — около 25 кв. м, на ней умещается небольшой санузел
и спальня. Отдельной кухни чаще всего нет — под нее выделяют кусок прихожей или жилой зоны.

Квартиры в самострое. На вид это обычные многоэтажные дома, но они возведены незаконно, и в любой момент их могут снести. В купленной квартире нельзя прописаться: по документам покупатель становится владельцем участка, а не квартиры. Цена квадратного метра в самострое обычно дешевле, чем
в законно возведенных домах. Администрация города ведет список незаконных построек, но в реальности их намного больше, чем на сайте.

Жилые гаражи. По сути, это гараж с надстроенным жилым этажом. Внизу обычно располагается кухня, наверху — жилые комнаты. Это довольно популярный в Сочи тип жилья: некоторые гаражные кооперативы уже давно превратились в мини-поселки. Люди живут здесь постоянно, некоторые летом сдают жилье туристам. В жилом гараже тоже нельзя прописаться, но в отличие от самостроя, гараж нельзя снести: в законе нет норм, регулирующих внешний вид этих строений.

Земля под постройку. Земля в Сочи дешевле квартиры — участок у моря можно купить по цене студии в отдаленном районе. На участке можно построить гостевой дом или продать землю через несколько лет дороже первоначальной стоимости в 1,5—2 раза. За это же время стоимость квартиры поднимется процентов на пятнадцать — двадцать.

Частные дома и дачи. Дачами в Сочи обычно называют дом в отдаленном селе под Адлером. На такое жилье сложно найти арендатора, поэтому его чаще покупают для себя. Можно купить готовый гостевой дом, но цены на них начинаются от шестнадцати миллионов. В центре города или в новом коттеджном поселке стоимость еще выше.

ВЫВОД: Некоторые варианты жилья довольно проблематичны. Например, квартиру в самострое можно потерять в любой момент, а в жилом гараже сложности с водой и другими коммуникациями. На мой взгляд, разумнее вложить деньги в студию, однокомнатную квартиру, апартаменты или недорогой, но перспективный участок.

Источник https://smart-lab.ru/blog/550526.php

Источник https://sostoyanie.com/stoit-li-pokupat-kvartiru-v-sochi-chast/

Источник https://life.akbars.ru/pf/vigodno-li-pokupat-kvartiru-v-sochi/1