Как выгодно инвестировать в недвижимость Крыма в 2021 году? – Коммерсантъ Новосибирск

 

Крым: Полуостров невезения, или почему инвесторы не хотят вкладывать деньги в депрессивный регион

Власти Крыма хотят денег. Они активно агитируют заезжих предпринимателей вкладываться в местную экономику. Но опрошенные «МК» зарубежные инвесторы в один голос заявили, что в условиях санкций инвестиционный бум практически нереален. Пока выполняются скорее разведывательные цели, поскольку на родине иностранцы имели неприятные «профилактические» беседы. Откровенно мешают и такие провокационные решения, которые принимаются на очередных сессиях G7, где утверждаются протоколы о продлении санкций против нашей страны и полуострова включительно. В целом зарубежные инвесторы готовы с открытыми руками встретить отмену ограничений. Только если рассуждать взвесить все «за» и «против», то становится понятно, что крымские санкции отменены не будут, а что касается «донбасских» — то в их отношении вердикт будет, судя по всему, на несколько лет.

Инвестиционный бум «по-крымски»

Так прольется ли на Крым «золотой дождь»? Местные власти обещают, что непременно. Месяц назад глава республики Сергей Аксенов по итогам Ялтинского форума объявил, что подписаны десятки соглашений на 70 млрд рублей, что позволит создать более 25 тысяч новых рабочих мест. Вкладывать сотни миллионов евро в санкционный регион якобы готовы даже иностранцы: в сельское хозяйство, энергетику, туризм. Какие только прожекты не озвучивались — вплоть до разведения буйволов и производства из их молока моцареллы…

Для обывателя, незнакомого с местными реалиями, все это звучит весьма заманчиво. Создается полная иллюзия предстоящего инвестиционного бума.

Однако реальность совсем другая. Побывавшему на форуме корреспонденту «МК» удалось поговорить со многими зарубежными смельчаками-инвесторами. Все они в лучшем случае приехали в Ялту на разведку. И, конечно, без денег.

«Я работаю в крупной греческой строительной компании, но просила бы пока не публиковать ее название, — говорит бизнесвумен Рена Таксаки. — Санкций мы не боимся, но, как я понимаю, механизм работы с зарубежными инвесторами здесь еще не сформирован. Мы хотим выяснить условия работы с местными банками, а также возможности приобретения недвижимости для иностранных компаний. Много греческих предпринимателей интересуются тем, чтобы приехать в Крым и начать работу. Но есть проблема — санкции Евросоюза, которые запрещают нашим бизнесменам находиться на территории полуострова. Трое наших коллег имели определенные беседы в связи с их планами и в форуме не участвуют».

Руководитель административного аппарата болгарской парламентской партии «АТАКА» Христо Маринов также не стал скрывать проблем.

«У нас уже были случаи, когда бизнесмены из Евросоюза приезжали в Крым, им все здесь нравилось, хотели инвестировать, но им начинали «выкручивать руки» в основной стране пребывания, — сказал болгарин. — В частности, есть опыт с индийской компанией, которая рассматривала возможность инвестирования в полуостров, а мы выступали посредниками. Им начали перекрывать кислород в Европе, в Канаде — и они были вынуждены отказаться от своих планов. Думаю, в Крыму необходимо создать механизм, который позволит надежно защитить конфиденциальность инвестора. Это задание для руководства Крыма и России».

По его словам, экономика Болгарии более других страдает от российских контрсанкций. В первую очередь это касается фермеров, которые так и не нашли альтернативные рынки сбыта, сельское хозяйство страны сейчас буквально стоит на коленях.

Поддержал болгарина его итальянский коллега Стефано Вальдегамбери, депутат регионального парламента Венеции. «Мы прибыли сюда, поскольку просим пересмотреть политику Евросоюза в отношении Москвы, — пояснил он. — Экономическая война длится почти два года, она уже стоила Италии 3,5 млрд евро — это объем итальянского экспорта в Россию, который превратился в дым. Экспорт сократился на 34% — с 10,7 млрд евро в 2013 году до 7,1 млрд евро в 2015 году. Так, поставки продукции машиностроения упали на 699 млн евро, экспорт одежды — на 539 млн евро, экспорт пищевой продукции — на 400 млн евро, экспорт автомобилей — на 399 млн евро, экспорт обуви — на 369 млн евро, экспорт металла — на 259 млн евро. Пострадали в основном северо-восточные регионы Италии, в том числе Венеция, где я живу, — экспорт в Россию из этих регионов сократился на 72%».

«Европейский союз не сможет развиваться без нормальных отношений с Россией, — депутат парламента Австрии Аксель Кессеггер. — За последний год экспорт австрийских товаров в Россию сократился примерно на 35% — это касается и пищевой продукции, и потребительских товаров. Это грустно, поскольку за предыдущие 10 лет мы выстроили хорошие экономические отношения. Ваша страна занимала 10-е место среди всех государств мира по объему экспорта австрийских товаров. Эту ситуацию нужно менять, восстанавливать утраченное доверие. Я хотел бы посильно участвовать в этом процессе — это одна из причин моего приезда в Ялту».

«Чучхе» по-крымски

Символично, что единственным международным документом, подписанным на форуме, стало рамочное соглашение о сотрудничестве с правительством Абхазии.

Глава Крыма Сергей Аксенов на все это замечает, что «инструментов для преодоления санкционного режима масса, но обсуждать их в публичном поле не следует». Сейчас большинство иностранных предпринимателей регистрируют свои предприятия на материковой части России и после этого заходят в Крым под российскими брендами.

Поэтому как ни крути, а Крым сейчас вынужден опираться только на госинвестиции и собственные силы. Эдакий вариант северокорейской идеологии чучхе.

На полуострове организовали госкорпорацию по развитию, свободную экономическую зону (СЭЗ). Вроде все правильно, можно сказать, по шаблону, но опыт России по таким проектам, мягко говоря, не оптимистичен. Ожидания всегда выше, чем результат.

По статистике, на 1 января 2016 года в России в СЭЗ насчитывается всего 435 резидентов. Сейчас предпринимаются попытки создавать различные особые экономические зоны в моногородах. Там есть инфраструктура, льготные условия, а инвестор по-прежнему не идет.

Заместитель председателя совета министров республики Виталий Нахлупин на форуме неожиданно сказал, что в свободной экономической зоне Крыма заявлено более 400 участников с объемом инвестиций в 75 млрд рублей. Причем местной особенностью является то, что на 90% это малый и средний бизнес.

Конечно, не хочется думать, что крымские чиновники занимаются очковтирательством, но в такие цифры верится с трудом. Тем более порог входа в крымский СЭЗ немаленький: для малого бизнеса — 3 млн рублей, для среднего — 30 млн рублей, не считая прочих инвестиционных обременений. Плюс в Крыму не развита финансовая инфраструктура, элементарно не работают международные платежные системы. Единственная банковская карта на полуострове — это «Мир». В Крыму всего 1340 банкоматов, и не все из них подключены даже к Национальной платежной системе.

Из-за угрозы санкций ни один крупный российский банк не работает на полуострове и делать этого не собирается. Это подтвердил замглавы одного из госбанков Михаил Осеевский. «Правительство как крупнейший акционер нашего банка никогда не ставило задачу начать работу в Крыму», — без обиняков сообщил банкир. Не мудрено, что на полуострове сейчас самый крупный банк — тот, что попал в международные санкционные листы.

Замуправляющего симферопольским филиалом этого финучреждения Станислав Гришин считает, что нынешние крымские инвесторы не совсем хороши. «Инвестиционные проекты реализуются, но, к сожалению, процент заявок, которые потенциально могут рассматриваться как инвестиционные, очень низкий», — говорит Гришин. По его словам, низкий процент одобренных для кредитования инвестиционных проектов связан с плохим качеством их подготовки и нежеланием предпринимателей вкладывать собственные средства — они предпочитают работать с банками по принципу «дайте денег».

По данным министра финансов Крыма Ирины Кивико, объем кредитования крымскими банками по итогам прошлого года мизерен — всего 26,6 млрд рублей. Проблема еще и в том, что после воссоединения с Россией местные предприятия не имеют кредитных историй.

Но Сергей Аксенов не унывает, обещая создать в регионе беспрецедентно открытую среду для бизнеса. «Мы работаем над ошибками 2015 года и разбюрокрачиваем все административные процессы, — утверждает чиновник. — Открыта электронная подача документов через Интернет для получения статуса инвестора. Сроки согласования документов в министерствах и ведомствах сокращены до одного дня».

Бизнес по-крымски

Кто же инвестирует в Крым? Настоящих инвестпроектов очень мало. А те, что есть, представляют собой либо развитие уже существующих предприятий, либо попытки бизнесменов, приближенных к местным властям, заработать за счет админресурса.

Самым крупным презентованным в Ялте инвестпроектом является строительство нового аэровокзального комплекса «Симферополь» стоимостью 32 млрд рублей. Права на его возведение получило ООО «Международный аэропорт Симферополь», гендиректор которого весьма приближен к власти.

Одна из строительных компаний обязалась вложить 2 млрд рублей в девелоперские проекты на Южном берегу Крыма. Причем в дорогое жилье, а не экономкласса.

Руководитель отечественного производителя обуви Андрей Павлов рискнул открыть в Крыму новую фабрику. «На данный момент действуют льготные режимы для малого бизнеса, — пояснил предприниматель. — Поэтому приходится крупному бизнесу дробиться, чтобы успешно конкурировать. Мы не пошли по этой не вполне законной схеме, и нам тяжело даже в Крыму, хотя мы и получили статус резидента. Главная проблема здесь найти подготовленного специалиста. Если в ритейле и услугах все просто, то в производстве картина прямо противоположная».

Предприниматель, занимающийся виноградарством в Крыму, рассказал, что многое в Крыму пока имеет качество «показухи». Скажем, производство вина, по официальным данным, на полуострове растет. На самом деле бизнесмены просто организовывают небольшие винодельни, после чего под брендом «Крым» из привозного сырья «шпарят миллионы бутылок». То есть местного вина больше не стало. «Хотя надо отдать должное, новые виноградники начали засаживать», — утверждает винодел.

В целом получается, что мост через Керченский пролив, энергомост и газопровод стали самыми большими проектами в Крыму за последние два года. Только частные инвесторы к этому никакого отношения не имеют. Все строится за счет средств федерального бюджета.

Быть или не быть, вот в чем вопрос

Так когда же частные, в том числе и иностранные, бизнесмены поверят в Крым?

Очевидно, что Россия уже никогда не откажется от Крыма. Москва стоит на том, что не аннексировала, а вернула полуостров по законному, историческому праву. Справедливость этого факта подтверждается как минимум двумя фактами.

Во-первых, по результатам русско-турецкой воны 1768–1774 годов Россия отвоевала эту территорию у Турции. Окончательное соглашение об отторжении Крыма у Османской империи в пользу России было подписано в 1783 году. Следуя этому документу, если наша страна отказывается от полуострова, то он должен быть возвращен Стамбулу.

Во-вторых, когда первый секретарь КПСС Никита Хрущев в 1954 году в знак 300-летия воссоединения России и Украины решил в подарок перевести Крым из юрисдикции РСФСР в юрисдикцию УССР, то это было сделано, как утверждают многие эксперты, с нарушениями советского законодательства. Более того, как утверждают большинство историков и юристов, Севастополь так и не был переведен в управление Киевом и до развала СССР оставался городом союзного подчинения.

Но самое главное, многие забывают о референдуме, которых состоялся осенью 1991 года (уже после путча ГКЧП). На нем большая часть континентальной Украины проголосовала за самостоятельность республики, но львиная доля тех, кто пришел на избирательные участки Севастополя или Симферополя, выступили против.

Теперь в марте 2014 года на референдуме о возвращении полуострова в состав России в пользу этого отдали свой голос не менее 97% пришедших избирателей.

Но санкции пока сохраняются. Иностранные инвесторы горят желанием, чтобы их сняли. В конце мая Симферополь посетила немецкая делегация из числа представителей общественной и политической жизни Германии. Основная цель визита — создание положительного имиджа Крыма и России, а также прорыв информационной блокады.

В те же дни в Болгарии состоялась презентация инвестиционного, туристического и культурного потенциала Крыма. Это первая подобная презентация в ЕС с момента воссоединения Крыма с Россией.

Однако, несмотря на определенные шаги навстречу друг другу, конкретные законодательные меры не предпринимаются. Даже наоборот. На днях участники «Большой семерки» договорились о сохранении санкций против нашей страны. В ответ Москва решила продлить продовольственное эмбарго против ЕС и США до конца 2017 года. Значит, в это время, как считают наши чиновники, они отменены не будут.

При полном или частичном использовании материалов сайта активная ссылка на Торгпроминфо обязательна.

Как выгодно инвестировать в недвижимость Крыма в 2021 году?

Инвестиции в недвижимость не всегда являются надежным вложением капитала. В депрессивных регионах можно легко приобрести жилье или объект по «выгодной» цене, но сможете ли вы его хотя бы окупить? В Крым же выгодно вкладываться как минимум по следующим причинам:

1. Цены на прибрежную недвижимость стабильно растут. Если рассматривать Южный берег Крыма (ЮБК), увидим, что наиболее привлекательные места давно заняты. Свободные участки остались, однако цена на них бьет рекорды. Бесконечно уплотнять застройку не выйдет, в какой-то момент ситуация «яблоку негде упасть» приведет к замедлению роста цен, а возможно, и к падению. Дальновидные инвесторы уже обратили внимание на Восточный и Западный берега Крыма. Да, там нет царских усадеб и графских имений, однако море и солнце ничуть не хуже южнобережных. А обилие свободного пространства и близость к ключевым транспортным узлам Крыма обещают большие перспективы. Именно на Восточном берегу строится арт-кластер Таврида, который станет драйвером развития всего региона. Логика освоения всех новых территорий свидетельствует о том, что в первую очередь осваиваются лучшие участки, которые впоследствии еще более растут в цене. Поэтому те инвесторы, которые стоят у истоков, могут рассчитывать на значительную прибыль.

2. Объекты высоколиквидны. Инвестирование в недвижимость предполагает не только выгодную покупку, но и выгодную продажу. Несложно купить апартаменты на берегу моря в Болгарии или Хорватии, но при реализации такого объекта есть большой риск потерять в цене. В Крыму же всегда можно рассчитывать на выгодную цену. Чтобы убедиться в этом, достаточно оценить высокую активность на рынке недвижимости Крыма и спрос на прибрежные дома.

3. Любое строение требует расходов на поддержание, иначе оно начинает терять в цене. Здесь же мягкие природные условия позволяют обойтись минимальными расходами. Благодаря крымскому климату (умеренному, переходящему в субтропики на ЮБК) можно не опасаться повреждения внешней и внутренней отделки из-за ветра, холода, сырости или промышленного загрязнения. Дом можно оставить без присмотра на длительное время. Достаточно отключить воду и электричество и запереть входные двери. Особенно это удобно, если вы не планируете жить в Крыму круглогодично.

4. Прибыль от сдачи в аренду окупает затраты на приобретение объекта в течение нескольких лет. Среди коммерческой недвижимости на берегу моря в Крыму наибольший интерес представляют мини-гостиницы и мини-пансионаты. В этом плане показательна курортная недвижимость Западного и Восточного берегов Крыма. Обширные пляжи и много свободных ровных земельных участков позволяют строить объекты любых площадей. На данный момент стоимость мини-отеля в Николаевке (Западный берег Крыма) может достигать нескольких миллионов долларов.

На этом фоне Восточный берег ранее был менее популярен. Теперь же постройка федеральной трассы и интерес со стороны крупных игроков превращают его в перспективное место для инвестиций в недвижимость. Для примера можно рассмотреть жилой комплекс La Marina, расположенный рядом с Судаком.

Комплекс строился в живописном, но малообжитом месте. Несмотря на удобный въезд и близость к курортным Судаку и Коктебелю, таунхаусы интересны прежде всего тем, кто ищет уединения вдали от больших городов. В 15 минутах ходьбы от комплекса началось крупнейшее строительство в этом регионе — арт-кластер Таврида. Завершение планируется в 2022 году, но уже сейчас на территории расположены арт-объекты, действуют творческие курсы и проводится ежегодный фестиваль. В скором времени к ним добавятся культурный центр, киностудия, кампусы, спортивный комплекс, лодочный пирс и другие объекты, которые позволят центру перейти на круглогодичную работу.

Прогнозируем, что интерес застройщиков к этому участку побережья будет только расти. И таунхаусы La Marina окажутся в еще более выигрышном положении благодаря тому, что построены на удачно расположенном участке. Это позволит сохранить главные преимущества жилого комплекса — уединенность, близость к морю, панорамный вид — и одновременно даст доступ к близлежащей инфраструктуре. Таунхаусы будут интересны тем, кто хочет отдохнуть, и тем, кто планирует активный отдых, тем, кто собирается приезжать на лето, и тем, кто рассчитывает сдавать их в круглогодичную аренду. Таунхаусы построены с расчетом на жильцов всех возрастов и предпочтений. Тщательное следование строительным стандартам обеспечивает комфорт и безопасность как детям, так и пожилым. Планировка и отделка создавались для комфортной жизни большой семьи.

Все перечисленное делает La Marina таунхаусы инвестиционно привлекательными, и в последующие годы цена подобных объектов только возрастет. Они будут интересны тем, кто хочет отдохнуть, планирует активный отдых, собирается приезжать на лето, рассчитывает сдавать их в круглогодичную аренду. Таунхаусы построены с расчетом на жильцов всех возрастов и предпочтений. Планировка и отделка создавались для комфортной жизни большой семьи.

Стоит ли инвестировать в крымскую землю и недвижимость?

Из-за пандемии отдых за рубежом стал недоступен, поэтому спрос на аренду и покупку недвижимости в Крыму растет. Уже в январе забронировано почти 90% жилья на лето. В такой ситуации есть большой соблазн продать квартиру на «материке» и купить на полуострове недвижимость для перепродажи или создания своего бизнеса.

Во что выгоднее всего инвестировать в Крыму, а что — заведомо проигрышный вариант, об этом мы поговорили с директором компании «Кастро Групп» Денисом Тесло.

Денис Тесло, директор строительной компании «Кастро Групп»

Куда выгоднее всего вложить деньги?

Земля и недвижимость

Проще всего купить квартиру, но рентабельность таких вложений маленькая — цены на них растут медленнее, чем на дома и земельные участки. Причем речь идет о квартирах в новостройках, вторичная недвижимость дорожает еще медленнее.

«По опыту скажу, что выгоднее всего вкладывать деньги в строительство с последующей продажей, потому что здесь есть много вариантов, как построить красивый и качественный дом с минимальными вложениями. У нас есть интересный кейс на эту тему, — рассказывает Денис Тесло. — Одна наша клиентка хотела купить коттедж под Евпаторией. У нее было 3 млн рублей. То, что ей нравилось, стоило от 5 млн. Мы предложили интересную схему. Нашли участок 10 соток стоимостью 1,5 млн рублей. Она покупает его, делит пополам. На одной половине мы строим ей дом, а вторую она отдает нам в счет стоимости работ. На оставшиеся 1,5 млн закупает строительные материалы. Все получилось, как мы и планировали. В итоге дом с участком обошелся ей в 3 млн рублей. Спустя год она его продала за 8 млн. Точно так же мы можем строить целые коттеджные поселки для последующей продажи — это самые быстроокупаемые вложения».

В Крыму выгодно вкладывать в общепит и в гостиничный бизнес. Но здесь важно понимать, что это сезонный бизнес, он будет приносить хороший доход лишь 3-4 месяца в году. Поэтому вкладываться в эту сферу имеет смысл с небольшими деньгами — 3-5 млн рублей, чтобы окупить вложения за два-три сезона. Зашел, построил, зарабатываешь. Например, за 3 млн можно поставить на берегу 6 домиков стоимостью 500 тыс. рублей каждый. В сезон их можно сдавать за 3-4 тыс. рублей в сутки.

Денис Тесло: «Мы помогаем инвесторам рассчитать рентабельность того или иного вида бизнеса, можем подобрать земельный участок и построить на нем кемпинги, дома, кафе, производственное здание и т.д. Причем сделаем это с учетом специфики региона».

Сельское хозяйство и фермерство

В Крыму заниматься сельским хозяйством можно круглогодично. Зимой крымчане выращивают овощи и зелень в теплицах, это высокорентабельный бизнес. На полуострове развито виноградарство, но такой вариант не подходит для быстрого заработка. В виноградники придется вложить много средств, а первый урожай будет лишь через четыре года. Опять же, в этом сегменте довольно высокая конкуренция.

Еще одна интересная ниша — рыбхоз. За последние несколько лет на западном берегу Крыма открылись несколько фермерских хозяйств по выращиванию устриц и мидий. Продукцию поставляют в крымские рестораны, пока спрос превышает предложение.

Производство и развлекательный бизнес

Около 80% всех ниш в Крыму свободны. Можно производить и поставлять любую продукцию — достойных конкурентов нет. Здесь большие возможности для любой сферы услуг развлекательного направления.

Денис Тесло: «В СМИ прошла информация о создании на полуострове особого административного района. Сведения об инвесторах и их недвижимости будут конфиденциальными. В связи с этим мы ожидаем много частных инвестиций в полуостров, и чем дальше, тем сложнее будет найти достойные возможности».

С какими сложностями сталкиваются инвесторы?

В Крыму окончательно не утвержден генплан и план планировки территорий. Из-за этого возникают сложности с землей. Очень мало мест, где по закону можно строить гостиницы, дома и коммерческие объекты. Под видом земель ИЖС часто продают паи или земли в охранных зонах. Люди их покупают под строительство и сталкиваются с нерешаемыми проблемами.

«Из всего, что сейчас в Крыму предлагают на рынке, для бизнеса пригодно лишь 30-40% земель. Поэтому при выборе земельного участка есть много нюансов. Например, ни в коем случае нельзя вкладывать деньги в большие участки земли с последующей нарезкой и продажей, — говорит директор строительной компании «Кастро Групп» Денис Тесло. — Схема была популярна на полуострове еще пару лет назад, сейчас у инвесторов большие проблемы с этой землей. Очень осторожно надо относиться к покупке земли в 500-метровой зоне от моря. Большой риск, что в будущем такую землю просто изымут, а строительство признают незаконным».

Много рисков и при покупке готовой недвижимости, причем как в отношении квартир, так и земельных участков с индивидуальными домами. Самые частые проблемы:

• Недействительность доверенности, подделка документов. Иногда недвижимость продают по доверенности от граждан Украины, проверить ее нет возможности.
• Нахождение недвижимости в залоге у украинского банка. Обременение не видно в российском ЕГРН.
• Незаконные постройки. Есть даже незаконно построенные многоквартирные дома, некоторые из них уже подлежат сносу. Снос остальных — дело времени.
• Незаконно выделенные земельные участки. Например, решение о выделении принято неуполномоченным лицом или участок находится на особо охраняемых природных территориях.
• Решения украинских судов в отношении объекта и его собственника.

Денис Тесло: «Наши клиенты, которые приехали с материка, жаловались, что им сложно разобраться во всех этих хитросплетениях и они боятся быть обманутыми. Поэтому мы и основали компанию «Кастро Групп». Наша главная цель — помочь тем, кто хочет инвестировать в Крым. Мы можем подобрать земельный участок, рассчитать рентабельность бизнеса, составить бизнес-план, построить дом, предприятие, медицинскую клинику или любой другой объект, оформить документы. Если вы задумываетесь об инвестициях в Крым, то сейчас самое удачное время для этого, пока есть свободные ниши и еще можно купить земельный участок по доступной цене».

Компания «Кастро Групп» строит дома и коттеджные поселки в Западном Крыму. На полуострове работают с 2015 года.

Источник https://torgprominfo.com/statji/krym-poluostrov-nevezeniya-ili-pochemu-investory-ne-xotyat-vkladyvat-dengi-v-depressivnyj-region/

Источник https://www.kommersant.ru/doc/4794094

Источник https://www.gosrf.ru/stoit-li-investirovat-v-krymskuyu-zemlyu-i-nedvizhimost/