Инвестиции в займы под залог недвижимости: что такое и как работает?
Инвестиции под залог недвижимости – это низкие риски или высокая прибыль?
Экономический кризис – это не только пауза и стагнация, но и возможность с умом «пристроить» свои свободные денежные средства. Сейчас достаточно много предложений от банков, МФО, которые предлагают привлекательные инструменты и различные стратегии для выгодного инвестирования. Страх упустить, не заработать и потерять – достаточно конкурирующие явления при выборе инвестиционного инструмента. Банковские депозиты, которые с трудом закрывают рост инфляции, — приводят инвесторов к поиску альтернативных источников получения прибыли.
Как выбрать правильное инвестиционное предложение, которое будет застраховано от потерь, его не сожрет инфляция, и, наконец, оно принесет реальный, быстрый и высокий доход?
Похоже на миф, но давайте рассмотрим риски и выгоды набирающего в последнее время популярность на рынке такого финансового продукта, как инвестирование под залог недвижимости. Само предложение, в принципе, старо как мир — стулья против денег, где в роли стульев выступает недвижимость жилая и коммерческая. «Может быть, тебе дать еще ключ от квартиры, где деньги лежат?», — спросите вы. Вот ключа не надо, господа, а под залог квартиру придется оставить в обмен на займ под процент от 30 до 60-ти годовых.
Что для начала вам стоит изучить при инвестициях в залоговую недвижимость?
Изучите стратегию вложений в залоговую недвижимость. Какие риски вы берете на себя, в какие сроки сможете вернуть свои инвестиции при банкротстве заемщика, не обременена ли ничем залоговая недвижимость, которая будет выступать гарантом возврата ваших денежных средств и др.
Самое главное, что я хочу донести до вас на этом этапе, особенно, если вы начинающий инвестор, не вкладывайтесь на последние деньги! Только свободные деньги, которые вам не понадобятся в ближайшие полгода – год, плюс минут 2-3 месяца на решение юридических вопросов при форс мажорных обстоятельствах.
Раскидайте яйца по нескольким инвестиционно-залоговым корзинам, чтобы снизить риски
Платформы, которые предлагают инвестиции в залоговую недвижимость, гарантируют прибыль в размере 30-60% годовых. Эта сумма согласовывается при договоре между инвестором и заемщиком на взаимовыгодных условиях, с четким определением срока действия инвестиционно-залоговой сделки. Сумма инвестирования определяется стоимостью объекта недвижимости и дает инвесторам и заемщикам большую гибкость, чем банковский кредит. Как правило, сумма инвестирования не превышает 75-80% оценочной стоимости залогового объекта. Но есть платформы, которые могут предложить вам интегрированные вложения, при которых в залоговый объект недвижимости вкладываются сразу несколько инвесторов, у которых сумма, ниже заявленной заемщиком. Т.е. вы можете вложить, к примеру, 200 тыс. рублей (это минимальная сумма, которая рассматривается в качестве вложения) и посмотреть, как будут работать ваши деньги в течение всего срока договора.
Помните, что любые вложения – это риски различного уровня. Инвестирование в несколько объектов – позволит диверсифицировать ваш портфель, научит вас просчитывать варианты снижения инвестиционных рисков. Кроме того, владение несколькими объектами единовременно повысит доходность вашего инвестпортфеля.
Текущая ситуация: почему инвестиции в залоговую недвижимость выгодны в ближайшее время?
Объем выданных кредитов малому и среднему бизнесу (МСБ) в 2021 году составил около 7,6 трлн рублей, доля просроченной задолженности в портфеле достигла более 13 %. Как минимум 13% предпринимателей искали альтернативные пути финансирования своей деятельности.
С 11 апреля 2022 года Центробанк опустил ключевую ставку с 20% до 17% годовых. Внешние условия для российской экономики остаются сложными и значительно ограничивают экономическую деятельность внутри. Риски для финансовой стабильности сохраняются. Банки очень плохо идут на одобрение кредитов, а бизнес изо всех сил пытается выжить в непростых условиях нарастающего санкционного давления.
По данным ЦБ, годовая инфляция продолжит возрастать в силу эффекта базы, но последние данные за прошедшую неделю указывают на существенное замедление текущих темпов роста цен, в том числе благодаря динамике обменного курса рубля.
С новыми санкциями денежно-кредитные условия в России перешли из жестких в крайне жесткие, перегрев в экономике растет, МСБ понадобятся новые денежные вливания.
Спецоперация на Украине дестабилизировала фондовые рынки.
В начале своего инвестиционного пути – рекомендую работать под руководством опытных брокеров
На начальном этапе своей инвестиционной карьеры – вам следует прибегать к консультациям и участию зарекомендовавших себя на рынке (опытом, сроком существования платформы, отзывами и т.д.) сайтов с профессионалами – брокерами, юристами, экономистами и др.
Работа со брокером по инвестициям в залоговую недвижимость позволит получить юридические и экономические данные по объекту – его чистоту, обременения и ликвидность. Специалист предоставит прозрачную информацию с контролем всех этапов сделки, значительно сократив время приятия решения, которое может начать приносить свои плоды и, наконец, упредит ошибки, свойственные новичкам.
Резюмирую свои аргументы в пользу наиболее выгодного сейчас финансового инструмента для получения высокой прибыли с низкими рисками — инвестирования в залоговую недвижимость:
· не бойтесь рисковать, когда вложение обеспечено ликвидной недвижимостью;
· никогда не останавливайтесь в получении знаний и опыта, даже если с первого раза все пошло не так, как вы ожидали;
· не позволяйте вашим деньгам работать на кошельки банкиров на депозитах или отлеживаться под матрасом, пусть работают на вас, своего хозяина!
Инвестиции под залог как бизнес
Процентные ставки по инвестициям под залог недвижимости, как правило, намного выше ставок по депозитам.
Чтобы начать инвестировать в займы под залог недвижимости, достаточно обратиться в надежную компанию, специализирующуюся на финансовой деятельности.
Инвестирование в займы под залог недвижимости менее рискованно, чем игра на бирже, так как займ обеспечен залогом.
Рассчитать доходность инвестиций в недвижимость можно на сайте компании.
Доходность инвестиций в займы зависит от процентной ставки, предлагаемой компанией-посредником.
Для инвестирования в займы стоит обращаться в проверенные компании с хорошей репутацией.
- 1 http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/
- 2 https://www.cbr.ru/finmarkets/files/protection/booklet_200516.pdf
- 3 http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_89568/
- 4 https://clck.ru/Nva5n
- 6 https://clck.ru/YFiPx
- 7 https://clck.ru/YFiPp
- 8,9 http://www.sberdom.pro/guarantee.html
- 10 https://www.rusprofile.ru/id/1207800060808
- 11 https://www.rusprofile.ru/id/1217700318087
Подольских Анна Ответственный редактор
Чтобы не ошибиться с выбором компании-посредника в получении займа под залог квартиры, можно ознакомиться с отзывами на независимых сайтах. Это не даст абсолютной гарантии надежности компании, но позволит понять ситуацию в целом. При этом нужно учитывать, что чаще люди пишут отрицательные отзывы в случае проблем, чем благодарят после успешного завершения сделки, так что отсутствие большого количества отзывов у давно работающей компании может быть хорошим признаком.
Где и на каких условиях можно получить кредит под залог квартиры?
Как получить деньги под залог недвижимости
Займ под залог квартиры: условия получения и другие особенности услуги
© 2021 АО «Аргументы и Факты» Генеральный директор Руслан Новиков. Главный редактор еженедельника «Аргументы и Факты» Игорь Черняк. Директор по развитию цифрового направления и новым медиа АиФ.ru Денис Халаимов. Шеф-редактор сайта АиФ.ru Владимир Шушкин.
СМИ «aif.ru» зарегистрировано в Федеральной службе по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (РОСКОМНАДЗОР), регистрационный номер Эл № ФС 77-78200 от 06 апреля 2020 г. Учредитель: АО «Аргументы и факты». Интернет-сайт «aif.ru» функционирует при финансовой поддержке Федерального агентства по печати и массовым коммуникациям.
Шеф-редактор сайта: Шушкин В.С. e-mail: karaul@aif.ru, тел. 8 495 783 83 57. 16+
Все права защищены. Копирование и использование полных материалов запрещено, частичное цитирование возможно только при условии гиперссылки на сайт aif.ru.
P2P-платформа выбирает кредиты под залог недвижимости
Р2Р-кредитование (оно же — краудлендинг), то есть электронные платформы, позволяющие разным субъектам экономики взаимно кредитовать друг друга, пока еще занимают на российском кредитном рынке довольно скромное место.
Художник: Юрий Аратовский
«Масштабы этой сферы несопоставимо малы по сравнению с классическим банковским розничным кредитованием. И даже существенный процентный рост P2P-кредитования, наблюдающийся в последние годы, глобально это положение дел не изменил и вряд ли изменит в дальнейшем», — замечает директор департамента по развитию кредитных банковских продуктов банка «Ренессанс Кредит» Дмитрий Курганов.
Освоение новых продуктов на таких платформах также происходит очень медленно. В частности, займы под залог недвижимости отнюдь нельзя назвать любимым продуктом краудлендинга.
Как сказал «Инвест-Форсайту» заместитель председателя совета директоров площадки взаимного кредитования «Город Денег» Юлиан Лазовский: «Большинство P2P-платформ, и «Город Денег» в том числе, давно работают с займами под залог недвижимости, и нельзя сказать, что такие займы пользуются каким-то особенным спросом». Однако «Агентство инвестиций и финансирования бизнеса «Деньги в дело» выбрало в качестве своей основной специализации именно кредитование бизнеса под залог недвижимости.
Как это делается
Компанию «ПК-Инвест», которая работает под брендом «Деньги в дело», учредил пермский предприниматель Станислав Подсухин. В прошлом у него уже был неплохой опыт бизнеса в сфере небанковского кредитования. В начале нулевых он создал в Перми крупный автоломбард, а после 2005 года — микрофинансовую организацию «Центр развития бизнеса», число клиентов которой из числа местных предпринимателей достигало 500, а кредитный портфель — 300 млн рублей.
Его следующим проектом стала именно P2P-платформа, которая сводит инвесторов, желающих разместить свои денежные средства, и предпринимателей, нуждающихся в займах и при этом готовых предоставить какую-либо недвижимость в качестве залога. Важно при этом, что залог оформляется на имя инвестора, а представитель «ПК-Инвеста» только оказывает двум сторонам юридическое и организационное содействие: может, например, сопровождать в офис Росреестра. При этом, надо иметь ввиду, что хотя офис «Деньги в дело» находится в Перми, но деятельность компании распространяется на 80 городов России. Во многих городах у платформы имеются свои представители. Это, в частности, позволяет в некоторых случаях сводить инвесторов и заемщиков из разных городов. Директор по развитию сети агентства Юлия Власова рассказала «Инвест-Форсайту» о недавнем кейсе, когда инвестор из Перми кредитовал бизнесмена из Калиниграда, и подписанные заемщиком документы с западной российской окраины прибыли в Пермь с помощью курьерской службы DHL, после чего представитель агентства и инвестор явились с ними в Росреестр.
Сегодня кредитный портфель «Деньги в дело» достигает примерно 100 млн рублей, ежемесячно через платформу выдаются кредиты на 10-15 млн рублей, при среднем чеке от 500 тыс. до 1 млн рублей. Большинство займов краткосрочные, длительностью до года. На платформе действует довольно строгий скоринг проектов, и далеко не все заявки на кредитования допускают до инвесторов. Юлия Власова рассказала, что был случай, когда в течение суток в агентство поступило сразу 50 заявок на кредитование, и все они были отвергнуты.
Что касается комиссионного вознаграждения самой платформы, то она возникает из процентного дохода инвесторов. Процент, который получает инвестор, зависит от соотношения оценочной стоимости залога и суммы займа и колеблется в диапазоне от 18 до 24% годовых. Однако для заемщика кредит через «Деньги в дело» всегда стоит по твердой таксе — 38% годовых. Соответственно, на эту разницу (от 14 до 20% годовых) и живет платформа.
Если займ не вернули
Самое интересное — что происходит с займами в случае дефолта? Возможно несколько сценариев развития событий. Самый простой сценарий — когда инвестор переуступает дефолтный займ аккредитованному при платформе коллекторскому агентству. В этом случае инвестор не теряет ничего, а коллектор извлечет прибыль из залога (поскольку сумма займа обычно не превышает 50% стоимости заложенной недвижимости).
Второй сценарий — когда инвестор сам берется через суд взыскать залог. В этом случае ему предстоят некоторые потери времени и денег и при взыскании, и при продаже залога, однако теоретически его доход будет гораздо больше. Роль платформы при этом ограничивается тем, что она рекомендует инвестору юристов.
Третий сценарий — заемщик может быстро продать заложенную недвижимость, чтобы расплатиться с долгами, при этом покупателем недвижимости может также стать инвестор через платформу «Деньги в дело». На платформе установлен стандарт, по которому желающий инвестор может купить «дефолтную» недвижимость по цене, равной 70% от оценочной рыночной стоимости. Как рассказала Юлия Власова, большое число инвесторов интересуются на платформе не кредитованием, а именно возможностью покупать недвижимость должников с дисконтом. Если недвижимость дорога заемщику — скажем, является его жильем, — заемщику предоставляется возможность выкупить ее обратно по ипотеке — но уже за полную стоимость.
Как это масштабировать
Обороты «ПК-Инвеста» вряд ли произведут впечатление на банкиров.
И, говоря о перспективах P2P-кредитования под залог недвижимости, профессор кафедры финансов, денежного обращения и кредита факультета финансов и банковского дела (ФФБД) РАНХиГС Юрий Юденков отмечает: «На мой взгляд, массированного внедрения указанного продукта ожидать не стоит».
Но в агентстве «Деньги в дело» рассматривают несколько способов масштабировать свой бизнес. Один из них — начать взаимодействие с P2B-платформой Альфа-Банка «Альфа-Поток». Если этот проект удастся, но порог входа для инвесторов придется резко уменьшить: от нескольких сотен тысяч рублей сегодня до 10 тысяч рублей, как это принято «Альфа-Потоке». Если сегодня в агентстве действует принцип «один инвестор — один заемщик — один объект недвижимости», то в будущем к одному проекту, возможно, будут подключаться одновременно несколько заемщиков. Но, по словам Юлии Власовой, технологию работы с несколькими инвесторами на одном проекте агентство «Деньги в дело» уже обкатало.
Кроме того, агентство хотело бы взаимодействовать с банками, предоставляя свои услуги на банковских сайтах: банк в этом случае будет получать комиссионные за новых клиентов, а, кроме того, расширит клиентуру, получающую услуги в его «экосистеме».
Самое же главное, на что особенно надеются в «ПК-Инвесте», — с 2018 года Росреестр должен начать работать дистанционно, на основе электронной подписи. Если это произойдет — расширится работа клиентов с электронными платформами: в частности, станет гораздо проще работать в ситуациях, когда инвесторы и заемщики находятся в разных городах.
Перспективы рынка
Рост доли P2P-платформ на кредитном рынке, по оценке экспертов, ожидается в ближайшем будущем. Пока российский рынок P2P-кредитования растет бурными темпами. В прошлом году он вырос в 4-5 раз, и в этом ожидается такой же рост. Конечно, не в последнюю очередь столь резкий рост связан с эффектом низкой базы, ведь доля P2P на фоне банковского кредитования очень мала. Однако есть и объективные факторы, подстегивающие интерес к P2P-продуктам. В первую очередь, это нежелание банков кредитовать малый бизнес, который является основным заемщиком. Второй фактор — сужение спектра инвестиционных инструментов, доступных физлицам. Доступ «физиков» на рынок ценных бумаг с каждым годом осложняется, ПИФы умерли, сделки в сфере недвижимости практически остановились, а 5-8% годовых по банковскому депозиту многих не устраивают.
Ожидается также расширение спектра кредитных продуктов, распространяемых через краудлендинговые платформы. Так, профессор Юрий Юденков предсказывает появление мелких и очень мелких кредитов на короткий срок и больших сумм на длительные сроки. Юлиан Лазовский из «Города денег» предполагает появление совместных продуктов банков и P2P-площадок, базирующихся на постоянной оценке оборотов заемщика по расчетному счету. А генеральный директор компании «Первый интернет-проект» Степан Чельцов даже предвидит краудлендинговые кредиты на базе криптовалют.
Автор: Константин Фрумкин
Подписывайтесь на канал «Инвест-Форсайта» в «Яндекс.Дзене»
Наши телеграм-каналы:
Стартапы и технологии
Новые бизнес-тренды
Источник https://vc.ru/u/955219-dmitriy-burmistrov/410911-investicii-pod-zalog-nedvizhimosti-eto-nizkie-riski-ili-vysokaya-pribyl
Источник https://aif.ru/boostbook/investitsii-v-zaimy-pod-zalog-nedvizhimosti.html
Источник https://www.if24.ru/p2p-kredity-pod-nedvizhimost/
