Кредит на строительство коммерческой недвижимости

Целевой кредит на строительство для организации

Проектное финансирование жилищного строительства

С 1 июля 2019 года рынок новостроек переводится с долевого на проектное финансирование. Застройщик вправе использовать для строительства как собственные, так и кредитные средства. Финансируя строительство, банк контролирует расходы для исключения нецелевого использования денежных средств. Для одобрения кредита банк изучает параметры проекта на соответствие установленным требованиям.

Проектное финансирование жилищного строительства в соответствии с 214-ФЗ

Проектное финансирование призвано обеспечить затраты застройщика в размере до 85% от бюджета проекта. Сумма кредита зависит от схемы финансирования и определяется по результатам оценки финансовой модели проекта. Банк предложит различные структуры финансирования с учетом законодательных требований, применяемых к объекту в зависимости от даты разрешения на строительство. Финансирование возможно сроком до 5 лет (7 лет — для проектов комплексной застройки).

Обеспечение затрат застройщика

Предложение структур финансирования

Возможный срок финансирования

Основные требования для получения проектного финансирования

Требования к застройщику

наличие у застройщика или у группы компаний, в которую входит Заемщик, опыта реализации аналогичных проектов (количество реализованных проектов за последние 3 года не менее 3-х, общая площадь каждого из которых сопоставима с рассматриваемым проектом и 4-х проектов на разной стадии строительства);

соответствие застройщика требованиям Закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

отсутствие у Застройщика или группы компаний, в которую входит застройщик, «замороженных» проектов жилищного строительства, по которым нарушены обязательства перед дольщиками;

отсутствие у Застройщика или группы компаний, в которую входит застройщик, действующих проектов, по которым более чем на 6 месяцев нарушены сроки по передаче дольщикам объектов долевого строительства.

Требования к проекту строительства

наличие полного комплекта исходно-разрешительной документации в отношении рассматриваемого проекта (в т. ч. получено разрешение на строительство);

вложение собственных средств до предоставления банковского финансирования — не менее 15% от бюджета строительства проекта, согласованного с Банком;

приемлемая экономика проекта, подтверждаемая финансовой моделью проекта, согласованной с Банком (способность полного погашения кредита при применении стресс-тестов);

владение застройщиком земельным участком, на котором планируется реализация проекта, на праве собственности или долгосрочной аренды, включая стоимость земельного участка;

наличие у генерального подрядчика, привлекаемого застройщиком, успешного опыта строительства не менее 3-х сопоставимых проектов;

удачное месторасположение проекта (удовлетворительная транспортная доступность: пешая и автомобильный и общественный транспорт; наличие необходимой инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники, торговые центры и пр. в пешей/транспортной доступности).

Кредит под строительство коммерческой недвижимости

Найти банк, готовый выдать кредит на строительство коммерческой недвижимости, да еще и на выгодных для заемщика условиях, очень сложно. Данная программа достаточно специфичная и рискованная, поэтому по ней обычно предлагаются высокие процентные ставки. Можно не утруждать себя поиском конкретного целевого предложения, а оформить стандартный кредит для предпринимателей. Такую программу предлагает каждое крупное финансовое учреждение. Расскажем о наиболее популярных тарифных планах.

Универсальный коммерческий заем банка Открытие

Финансовое учреждение разработало интересный проект для предпринимателей. В рамках предложения можно получить деньги для развития и расширения бизнеса. Банк Открытие не устанавливает ограничений по сумме – размер займа будет зависеть от пожеланий и финансовых возможностей заемщика. Среди преимуществ кредитования в Открытии можно выделить:

• низкую процентную ставку. Размер годовой составляет от 6,9% (при сумме кредита более 50 млн. руб.) и от 7,9% в остальных случаях;
• возможность получить отсрочку в погашении «тела» долга на срок до 6 месяцев;
• удобную форму выдачи. Допускается получить сразу всю сумму займа или оформить невозобновляемую кредитную линию;
• комфортные сроки кредитования. Можно «растянуть» ссуду максимум на 15 лет;
• возможность не предоставлять залог, если срок кредита менее 12 месяцев.

Максимальные сроки кредита будут зависеть от целей, на которые берутся деньги. Так, если средства необходимы для пополнения оборотов или рефинансирования, период кредитования можно растянуть только до трех лет. Подать заявку на предпринимательский кредит можно непосредственно на сайте банка Открытие. В форме следует указать нужную сумму займа, срок, персональную информацию (ФИО, телефон, адрес электронной почты заявителя), а также сведения об организации. Там же можно выбрать офис, более удобный для дальнейшего обслуживания.

Заем для бизнеса от Альфа Банка

Получить кредит для развития бизнеса можно в Альфа-Банке. Финансовое учреждение предлагает выгодные условия для предпринимателей. Деньги можно потратить на пополнение товарно-материальных запасов, оборотных средств, покупку оборудования и прочие цели, в том числе, постройку недвижимости. Среди основных преимуществ кредитования в Альфа-Банке:

• быстрое одобрение заявки. Предварительное решение можно услышать уже спустя 5 минут;
• отсутствие скрытых комиссий. Нет никаких дополнительных сборов за сопровождение кредитного договора и досрочное закрытие займа;
• несколько доступных способов погашения ссуды;
• возможность получить деньги сразу, в день подписания договора.

Тарифы в рамках предпринимательского кредита различаются в зависимости от того, на кого оформляется заем. Если ссуда выдается на имя собственника бизнеса, обязательно требуется хотя бы один поручитель. Условия будут таковы:

• базовая годовая – 14,5%. Ставка рассчитывается индивидуально, может быть меньше или больше указанного процента;
• сумма – от 300 тысяч до 6 миллионов рублей;
• выдача происходит наличными или на дебетовый счет клиента;
• способ погашения – аннуитетными платежами (сумма взноса всегда одинакова, не меняется).

Предприниматель, оформивший кредит на свое имя, может потратить деньги на любые цели, в том числе – постройку коммерческой недвижимости.

Когда заем оформляется на юридическое лицо или ИП, банк готов предложить следующие условия:

• годовая – 13,5%;
• максимальный лимит – 10 миллионов рублей;
• перечисление денег – на расчетный счет;
• способ погашения – дифференцированными, снижающимися каждый месяц платежами.

Если предпринимательский кредит берется на юрлицо, то деньги можно потратить лишь на определенные цели – на нужды бизнеса. Ссуда будет учитываться на балансе организации, снижая налогооблагаемую базу. Подать заявку на кредит можно на сайте Альфа-Банка. Необходимо ввести название компании, ИНН, город, в котором ведется бизнес, и номер мобильного телефона. Также можно заказать обратный звонок – специалист колл-центра перезвонит и проконсультирует об условиях кредитования.

Любые бизнес-цели кредитует Сбербанк

Предприниматель может обратиться с просьбой о кредитовании в Сбербанк. В портфеле финансового учреждения имеется кредит «Оборотный». Деньги можно пустить на:

• покрытие текущих расходов;
• рефинансирование займов, оформленных в сторонних банках;
• исполнение контрактов;
• участие в аукционах и тендерах;
• прочие цели бизнеса, в том числе, постройку недвижимости.

Оборотный кредит от Сбербанка доступен для ИП и ООО с валовой выручкой до 400 миллионов руб. в год.

Основные преимущества кредитного продукта:

Ключевые условия оборотного кредита:

• сумма – от 100000 до 5000000 руб.;
• ставка – от 11%;
• период кредитования – от 1 месяца до 3 лет.

Обеспечением по кредиту может являться:

• залог транспортных средств, объектов недвижимости, ТМЦ, оборудования и прочего имущества;
• поручительство третьих лиц;
• гарантии акционерного общества «Корпорация МСП».

Допускается оформить предпринимательский кредит без обеспечения. Однако, предоставив залог или пригласив поручителя, можно повысить свои шансы на получение займа и добиться более выгодных условий кредитования. Комиссию за выдачу займа Сбербанк не взимает. Допускается досрочное погашение ссуды. Чтобы получить кредит, необходимо оставить заявку на сайте или подойти в отделение, подкрепить все требуемые документы и дождаться решения финансового учреждения.

Как взять льготную ипотеку на самостоятельное строительство дома

В России запустили пилотную льготную ипотечную программу на строительство частных жилых домов своими силами, без оформления договора подряда с профессиональными застройщиками.

Ипотечная программа для строительства частных домов своими силами является частью федеральной программы льготной ипотеки под 9%. Поэтому все банки — участники программы (порядка 70 банков) имеют возможность выдавать кредиты на подобные цели, поясняют в банке «Дом.РФ».

Рассказываем, как оформить такой кредит и как это нововведение повлияет на загородный рынок.

Условия льготной ипотеки для строительства дома собственными силами:

• ставка — 9%;
• размер кредита: 12 млн руб. — для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, 6 млн руб. — для остальных регионов;
• первоначальный взнос — 20% от общей суммы кредита;
• рефинансирование — не предусмотрено;
• срок действия программы — до 31 декабря 2022 года.

Банк предоставляет кредитную линию заемщику, каждый транш перечисляется на отдельный этап строительства после подтверждения о завершении предыдущего. В качестве залога банк будет принимать земельный участок, на котором планируется строительство, и дом после его возведения. Важным условием является завершение строительства в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора с банком.

Всего в программе участвуют 70 банков и иных кредиторов. Распространение льготной ипотеки под 9% на строительство частных домов собственными силами, по оценке «Дом.РФ», позволит дополнительно ввести 1 млн кв. м жилья.

Основной целью введения данной льготы является восполнение потерь кредитных организаций из-за падения потребительского спроса на ипотеку (Фото: shutterstock.com)

Как взять ипотеку для самостоятельного строительства

Первый этап — заемщик проходит проверку на платежеспособность, предоставляет необходимые документы и получает от банка одобрение на кредит. Так как банк «Дом.РФ» работает по выпискам из Пенсионного фонда России, то для рассмотрения заявки достаточно только паспорта, 70% решений по заявкам принимается автоматически. Для остальных банков, которые будут работать с этой ипотекой, набор документов стандартный.

Стандартный список предоставляемых документов:

• заявление;
• паспорт;
• справка о заработной плате;
• копия трудовой книжки, которую должен подписать работодатель;
• пенсионное удостоверение, если покупатель пенсионер;
• для индивидуальных предпринимателей — документ, подтверждающий статус ИП, и декларация о доходах индивидуального предпринимателя.

Второй этап — проводится проверка находящегося в собственности у заемщика земельного участка на наличие препятствий для строительства жилья или участка, который клиент планирует приобрести.

Третий этап — заемщик предоставляет в банк рукописную смету и проект дома. После этого банк-кредитор проверяет документы, предоставленные на андеррайтинг.

Четвертый этап — банк перечисляет деньги на счет заемщика по первому траншу.

Пятый этап — ежемесячные выплаты кредита. После окончания строительства и постановки дома на кадастровый учет в Росреестре банк вводит под залог новое жилье.

Транши по кредиту

Транши по кредиту будут разбиваться по этапам стройки согласно смете.

Первый транш — на приобретение земли в аккредитив продавцу (если цель кредита — стройка и приобретение земли).

Далее три транша:

• транш на фундамент будет начислен как аванс под залог земли — не более 40%;
• транш на каркас и тепловой контур — по факту подтверждения банком завершения предыдущего этапа стройки — не более 40%;
• транш на инженерию — по факту подтверждения банком завершения предыдущего этапа стройки — остаток по смете на стройку.

Как льготная ипотека отразится на рынке жилья

Возведение загородного дома своими силами — довольно специфический сегмент рынка. Появление в этом сегменте более выгодных вариантов ипотеки, безусловно, сделает строительство дома чуть более комфортным, говорит заместитель генерального директора «KASKAD недвижимость» Ольга Магилина. Эксперт предупреждает, что риски для клиента при самостоятельном строительстве дома существенно выше, чем при покупке готового или строящегося дома в организованном поселке от профессионального застройщика. Самостоятельно придется рассчитать общий объем затрат и время, которое потребуется до момента переезда в новый дом, добавляет эксперт.

Тем не менее эксперты считают, что новая льготная программа для ИЖС необходима загородному рынку. «Даже при 9% годовых можно ожидать рост спроса на такой вид кредита. Успешность данной программы будет зависеть от требований разных банков к получателям кредитов», — считает сопредседатель правления Ассоциации деревянного домостроения (АДД) Юлия Юрлова.

Программа подходит только для собственников земельных участков и не подходит для участков, предоставленных в аренду (Фото: shutterstock.com)

Пока влияние на рынок введение нового вида льготной ипотеки оценить крайне сложно. Очевидно, что в периоды экономической турбулентности вырастает доля участков без подряда среди общего числа сделок, связанных с покупкой загородного жилья, говорит Ольга Магилина. Однако, по ее словам, многие из таких сделок зачастую оказываются эмоциональными: более половины покупателей участков далеки от детального понимания, как именно они будут строить дом — чьими силами, в какие сроки и на какие средства.

Какие есть риски и нюансы

В новой ипотечной программе есть четкое требование — ввод построенного дома в течение 12 месяцев. Если под этим подразумевается паспорт БТИ, то это реально, особенно если дом деревянный, говорит Юлия Юрлова. С домами по другим технологиям будет сложнее из-за ограничений на производство работ в зимний период. Если это дом из пеноблока, то на его строительство в положительные температуры у вас остается только полгода, резюмирует эксперт.

«Нельзя не сказать и о низкой культуре строительства у тех, кто специализируется на ИЖС. Там редко заключаются договоры, часто нарушаются сроки, привлекаются низкоквалифицированные рабочие. Как следствие — массовые споры о качестве, нарушении сроков, возврате неотработанных авансов», — отмечает юрист, партнер Capital Law Office Артур Стариков.

По действующему законодательству, построить свой дом можно только на землях определенной категории. Поэтому, если гражданин имеет свой участок, на котором запрещено строительство жилого дома, например на землях промышленного производства, в предоставлении кредита будет отказано, замечает юрист направления интеллектуальной собственности и коммерческих споров юридической группы «Совет» Тимур Фатыхов. В этом случае необходимо либо переводить землю в другую категорию, либо дополнительно приобретать земельный участок для такого строительства.

Риски есть как у заказчика, так и у банка. Заказчик должен найти себе строительную компанию, бригаду строителей, «рукастого» соседа или строить сам. Но какое качество будет у таких построек и как оценить его, задается вопросом Юлия Юрлова. Ведь банк, дающий кредит, должен иметь ликвидный продукт. Поэтому кредитная организация постарается обезопасить свои риски. Но как это сделать — будет видно во время реализации данной программы, отмечает эксперт.

В этом году инфляция двузначная, а это значит, что к концу строительства его стоимость — с учетом увеличивающихся цен на стройматериалы — может оказаться куда выше расчетной, предупреждают эксперты. Остановка стройки или превышение требуемых сроков для возведения дома может привести к повышению процентной ставки по кредиту, добавляет Артур Стариков. В результате заемщик может не справиться с выросшей кредитной нагрузкой.

Пока влияние на рынок введение нового вида льготной ипотеки оценить крайне сложно (Фото: shutterstock.com)

Артур Стариков, партнер Capital Law Office:

— Входить в проект с льготной ипотекой на самостоятельное возведение загородного дома следует только при наличии разработанного проекта, квалифицированного подрядчика, заключающего с вами договор, с прозрачной схемой финансирования. Также на берегу целесообразно разобраться с процедурой оформления документации на объект и обязательно соблюсти строительные нормы.

Читайте также:

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Источник https://alfabank.ru/corporate/credit/214fz/

Источник https://kreditec.ru/na-stroitelstvo-kommercheskoy-nedvizhimosti/

Источник https://realty.rbc.ru/news/629875639a794791318322cd