Инвесторы есть, их просто не видно»: кто вкладывает в Крым и что из этого получается
В Крым идут частные миллиарды
Инвестиционная привлекательность Республики Крым и Севастополя выросла за год. Агентство стратегических инициатив по продвижению новых проектов (АСИ) поставило регионы на 11 и 16 места соответственно в национальном рейтинге состояния инвестиционного климата субъектов РФ. Несмотря на пандемию коронавируса, полуострову удалось улучшить показатели почти в три раза. «Октагон.Крым» разбирался, какие крупные инвестпроекты реализуются сегодня, и как выглядит структура инвестиций.
Четыре года Крым топтался в конце рейтинга АСИ, с переменным успехом поднимаясь и опускаясь на несколько позиций. Существенный рывок произошёл только в 2020 году, когда республика заняла 43 место. В 2021 году она впервые вошла в первую двадцатку инвестиционно успешных регионов, став 11-й.
Доктор экономических наук, профессор, директор Института экономики и управления Крымского федерального университета имени В.И. Вернадского Евгений Реутов говорит, что рейтинг отображает больше инвестиционные ожидания бизнеса, чем реальные частные инвестиции, пришедшие в Крым. Хотя их объём растёт с незначительными колебаниями с 2015 года.
За шесть лет объём инвестиций в полуостров увеличился более чем в четыре раза – с 36,2 млрд рублей до 154 млрд рублей (на февраль 2021 года).
По данным министерства экономического развития Республики Крым, основные сферы частного инвестирования в регионе – это курортно-туристическая отрасль, строительство, сельское хозяйство (прежде всего, виноделие и виноградарство), промышленность и топливная энергетика. Лидерами по привлекательности остаются Ялта и южный берег Крыма (ЮБК) в целом.
Крупный бизнес инвестирует в туризм
Не секрет, что в регион активно инвестируют госкорпорации и крупные частные компании, традиционно зарабатывающие на госзаказах. Правда, из-за санкций заходят они на полуостров опосредованно и через дочерние структуры. Так, один из крупнейших на данный момент инвестиционных проектов в регионе – строительство многофункционального спортивно-оздоровительного комплекса стоимостью 9,7 млрд рублей. Его строит ООО «Эколого-туристический центр в Парковом», которое является дочерней структурой «Газпрома». Эта же компания владеет усадьбой «Новый Кучук-Кой» в Парковом и резиденцией «Крымский бриз».
Ещё один значительный по объёму частных инвестиций проект реализовал «Сбер», де-факто владеющий пятизвёздочным отелем Mriya Resort & Spa в Ялте. Его структура – ООО «Горизонт-Сервис» – построила на территории отеля центр винного туризма стоимостью 4,7 млрд рублей.
По данным РБК, Аркадий Ротенберг готов инвестировать около 15 млрд рублей в развитие нескольких гостиничных комплексов Крыма. Фото: Михаил Метцель/ТАСС
По данным РБК, в гостиничный бизнес намерен инвестировать и миллиардер Аркадий Ротенберг. Около 15 млрд рублей он может вложить в развитие гостиничных комплексов «Ай-Петри», «Мисхор», «Дюльбер», «Жемчужина» и отеля «Дача Рахманинов».
Экс-министр сельского хозяйства России Александр Ткачёв построит в Крыму до 2025 года аналог масштабного «Сочи-парка» за 16 млрд рублей. На территории «Ялта-парка» появится тематический парк развлечений площадью 56 гектаров с ресторанами и шоу-площадками, а также курортно-гостиничный комплекс. Проект даст 1200 новых рабочих мест. Как написала глава Ялты Янина Павленко в сети Facebook, в качестве площадки предварительно определены пустующие земли над микрорайоном Васильевка, ориентировочная площадь – от 30 до 50 гектаров.
Во время Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ), который прошёл в начале июня, Крым заключил договор на строительство ещё одного масштабного курортного комплекса стоимостью 14 млрд рублей с неким ООО «Семейные курорты», зарегистрированным 28 мая 2021 года в Симферополе с уставным капиталом в десять тысяч рублей. Кто на самом деле стоит за компанией, неизвестно, так как доступ к сведениям о ней в ЕГРЮЛ ограничен.
«Серьёзные инвестиции в отельный бизнес – это хорошо на самом деле, потому что у нас беда с легальным и качественным курортным бизнесом. Нужно создать конкуренцию, и за счёт этого снизить цены или выровнять по показателю цена – качество».
Гирей Бекиров
генеральный директор Ассоциации предпринимателей Республики Крым и города Севастополя
– Одна «Мрия» закрыть спрос не может. Нужно как минимум три-четыре флагманских отеля, которые диктуют стандарт качества, – считает Гирей Бекиров.
Квартиры не для крымчан
Рекреационная и строительная отрасли в регионе тесно связаны. Так, на западном побережье Крыма построят туристко-рекреационный кластер «Черноморский» с объёмом инвестиций более 5 миллиардов рублей. В рамках кластера появятся четыре коттеджных посёлка:«Курорт Тарханкут», «Джангуль», «Атлеш» и «Караджа», а также спортивно-развлекательный парк «Экстрим Крым», гостинично-ресторанный комплекс «Маяк» и курортно-жилищный комплекс на мысе Атлеш. Строить их будут семь разных компаний, все они крымские и зарегистрированы на разных людей. Исключением являются ООО «Экстрим Крым» и ООО «Авто-тур», которые принадлежат одному человеку – крымскому бизнесмену Константину Выдышу.
В приморском посёлке Партенит городского округа Алушта за 4,898 млрд рублей построят многоквартирный жилой комплекс из 11 шестнадцатиэтажных домов с парковками площадью 27 тыс. квадратных метров, детским садом, торговым центром, зелёной зоной и аптекой. Как заявила глава администрации Алушты Галина Огнева, место выделено не в парке и не у моря – на въезде в город вдоль трассы. Строить пятимиллиардный комплекс будет ООО «Специализированный застройщик “СимСтройПроект”», зарегистрированный в Крыму 19 июня 2020 года с уставным капиталом в десять тысяч рублей. Директор фирмы – Сергей Прис. Вероятно, это именно тот самый Прис, который ранее был заместителем прокурора Ленинского района Севастополя. До 10 июня этого года он же значился и единоличным владельцем компании. Теперь учредителем, по официальным данным, является бизнесмен Денис Грузинов. На него записан также целый ряд компаний на полуострове.
В данный момент на полуострове на частные деньги ведётся строительство сразу нескольких жилых комплексов. Фото: Сергей Мальгавко/ТАСС
Самый крупный строительный проект, который реализуется уже сегодня на полуострове, – это строительство жилого микрорайона Симферополя «Жигулина роща» с общим объёмом инвестиций 16,1 млрд рублей. Строит его ООО «Специализированный застройщик “Столичная коммерческая группа”», ранее принадлежавшее украинскому депутату Василию Хмельницкому. Руководит ООО экс-депутат украинского парламента Крыма Эдуард Гривковский.
Появятся в скором времени жилые комплексы и коттеджные посёлки в Феодосии, Симферопольском и Сакском районах (общий объём инвестиций – 7 млрд рублей), в Евпатории (2,5 млрд рублей), в Черноморском районе (2 млрд рублей), Саках (4,9 млрд рублей).
Гирей Бекиров говорит, что вкладывать деньги в застройку для бизнеса экономически выгодно, так как в Крыму большая маржинальность застройки, – на уровне с Петербургом.
– Спрос на жильё есть. Многочисленные коттеджные посёлки и жилые комплексы – это не для крымчан, а для людей «с материка», которые покупают здесь квартиры очень активно. Тем более, есть негласная программа расширения населения полуострова до десяти миллионов. Возможно, и с этим связана активность застройщиков, – предполагает экономист.
Объём инвестиций в другие сферы в разы меньше.
Например, из четырёх инвестпроектов, согласованных на последнем заседании Совета по улучшению инвестиционного климата Крыма, только один будет реализован в сфере сельского хозяйства. Остальные три – это строительство дома отдыха в Алуште, туристической гостиницы в селе Штормовом Сакского района и жилого многоквартирного комплекса в городе Саки.
– Вот такая структура крупных инвестиций, когда из четырёх-пяти соглашений только одно не касается жилой застройки и гостиничного бизнеса, нормальна для Крыма на данный момент. Но в среднесрочной перспективе это сыграет злую шутку. На том же ПМЭФ говорилось о создании 1,5–2 тысяч новых рабочих мест. Но если посмотреть подробнее, то из этих полутора тысяч 90 процентов – это уборщицы, официанты, вахтёры и горничные. Неужели в Крыму настолько низкоквалифицированная рабочая сила, которую нужно обеспечивать таким качеством рабочих мест? Крым достоин большего, – считает Евгений Реутов.
«Инвесторы есть, их просто не видно»: кто вкладывает в Крым и что из этого получается
В реестре крымских инвестпроектов числятся «мертвые души», а сам список, судя по всему, не обновляют. К такому выводу пришло российское интернет-издание «Новый день». Реестр размещен на сайте подконтрольного России Минэкономразвития Крыма, с ним может ознакомиться любой желающий. Последний, 121-й инвестиционный проект датируется 2016 годом.
В частности, «Новый день» обратил внимание на проект обувной фабрики, которую планировали построить в Евпатории. В 2016 году он был приостановлен, а недавно российское Министерство экономического развития Крыма подало в суд на группу компаний Zenden с требованием расторгнуть договор об условиях деятельности в свободной экономической зоне. Тем не менее этот проект до сих пор числится в реестре инвестпроектов.
В июле в интервью радио «Спутник в Крыму» глава «Корпорации развития Крыма» Наиль Габбасов рассказал о том, какие инвестиционные проекты реализуются сейчас на полуострове:
«На данном этапе корпорация сопровождает порядка 185 инвестиционных проектов на разных стадиях реализации в различных сферах. Наибольшее количество – в строительной, агропромышленной, промышленной, санаторно-курортной отраслях. Также наши сотрудники реализуют проект частного индустриального парка в Симферопольском районе. В Крыму есть большая проблема с инфраструктурой. В связи с тем, что за пять лет всю инфраструктуру сложно отстроить, мы пошли по пути создания частного индустриального парка – нашли частного инвестора, который вкладывается в этот парк, мы его сопровождаем полностью. Будет площадка порядка 45 гектаров, где будут размещаться производственники… На один рубль инвестиций, вложенный в инфраструктуру, приходится 23,4 рубля инвестиций в производство».
Наиль Габбасов заверил, что желающих инвестировать в Крым достаточно, а вопрос инфраструктуры должны решить за счет строительства таких индустриальных парков. Кроме того, глава «Корпорации развития Крыма» считает, что на полуостров приходят иностранные инвесторы:
«Они тоже заходят, но по понятным причинам не афишируют, не заходят напрямую. Те риски, которые несут за собой санкционные ограничения, не позволяют им в открытую сюда заходить. Инвесторы есть, просто их не видно. Однозначно могу сказать: Италия, Турция, Сирия, даже Украина, Германия».
«Бизнес без перспектив»
Основательница клиники «Реацентр Крым», участница конкурса инвестпроектов в Крыму по созданию реабилитационного центра для детей с ДЦП Наталья Комкова рассказывает, как ее компания пыталась начать работать на полуострове.
– Мой инвестор предложил мне поехать туда (в Крым – КР) и сделать реабилитационный центр для особенных детей. Это у нас история семейная, инвестор является моим родственником, и он мне дал возможность ездить за границу, по России. Отправляет он меня в Крым – езжайте, ищите пансионаты или санатории. Первая инвестиция была в 300 миллионов, потом 500, потом 800. Я пережила очень много министров курортов, экономического развития, министра здравоохранения, замов Сергея Аксенова. Я со всеми ними общалась, потому что загорелась идеей сделать этот реабилитационный центр, собрав все возможные методики, которые могут улучшить состояние особенных детей… Я выходила на один объект дважды, потому что я очень ответственно к этому подхожу.
По словам Натальи Комковой, по всем параметрам для реабилитационного центра подходил участок на Южном берегу Крыма, однако он до сих пор находится в распоряжении Государственного унитарного предприятия «Солнечная Таврика».
Мне выставили счет: 36 миллионов в год я должна платить за разрушенный санаторий, причем с первого же дня официального договора аренды
– Санаторий называется «30 лет октября» – очень большая территория, много зданий в тяжелейшем состоянии. Ни в одно из помещений нельзя просто зайти и сразу устраивать клинику. Только после того, как я выиграла этот конкурс, зашли на кадастры, начались оценки объекта. В общем, мне выставили счет: 36 миллионов в год я должна платить за разрушенный санаторий, причем с первого же дня официального договора аренды. То есть ни о каких каникулах и понижающих коэффициентах речи не шло. Им все равно, приезжают здоровые, взрослые люди, или дети больные. Это настолько стало неинтересно, что мы просто отказались от этой затеи. Можно этим заниматься, наверное, выкупив объект. Все, что было сделано предыдущими руководителями, – это то, что ушли инвесторы. Инвестор не может знать, что будет в результате. Они говорят: вы потратьте кучу денег, сделайте макет, а только после этого начнем оценку.
Наталья Комкова вспоминает, что в то время российские инвесторы готовы были вкладывать деньги в Крым.
– А сейчас никого не осталось – настолько неграмотно были предложены объекты, для того чтобы просто отбить всякое желание. Количество инвесторов заходило очень большое, а качество работы с ними нулевое! Почему ничего не было сделано? Недостаточно средств, чтобы сделать кадастрирование и уже выдавать инвестиционную площадку со всеми цифрами? Либо это был какой-то умысел? На такие условия никто не пойдет. Мы говорили, что есть свободная экономическая зона в каких-то других регионах, инвестиционные площадки – а здесь ничего, по нулям. В этих условиях ничего не получится. Я не хочу с этим правительством больше ничего иметь общего – ничего.
Стоит ли инвестировать в крымскую землю и недвижимость?
Из-за пандемии отдых за рубежом стал недоступен, поэтому спрос на аренду и покупку недвижимости в Крыму растет. Уже в январе забронировано почти 90% жилья на лето. В такой ситуации есть большой соблазн продать квартиру на «материке» и купить на полуострове недвижимость для перепродажи или создания своего бизнеса.
Во что выгоднее всего инвестировать в Крыму, а что — заведомо проигрышный вариант, об этом мы поговорили с директором компании «Кастро Групп» Денисом Тесло.
Денис Тесло, директор строительной компании «Кастро Групп»
Куда выгоднее всего вложить деньги?
Земля и недвижимость
Проще всего купить квартиру, но рентабельность таких вложений маленькая — цены на них растут медленнее, чем на дома и земельные участки. Причем речь идет о квартирах в новостройках, вторичная недвижимость дорожает еще медленнее.
«По опыту скажу, что выгоднее всего вкладывать деньги в строительство с последующей продажей, потому что здесь есть много вариантов, как построить красивый и качественный дом с минимальными вложениями. У нас есть интересный кейс на эту тему, — рассказывает Денис Тесло. — Одна наша клиентка хотела купить коттедж под Евпаторией. У нее было 3 млн рублей. То, что ей нравилось, стоило от 5 млн. Мы предложили интересную схему. Нашли участок 10 соток стоимостью 1,5 млн рублей. Она покупает его, делит пополам. На одной половине мы строим ей дом, а вторую она отдает нам в счет стоимости работ. На оставшиеся 1,5 млн закупает строительные материалы. Все получилось, как мы и планировали. В итоге дом с участком обошелся ей в 3 млн рублей. Спустя год она его продала за 8 млн. Точно так же мы можем строить целые коттеджные поселки для последующей продажи — это самые быстроокупаемые вложения».
В Крыму выгодно вкладывать в общепит и в гостиничный бизнес. Но здесь важно понимать, что это сезонный бизнес, он будет приносить хороший доход лишь 3-4 месяца в году. Поэтому вкладываться в эту сферу имеет смысл с небольшими деньгами — 3-5 млн рублей, чтобы окупить вложения за два-три сезона. Зашел, построил, зарабатываешь. Например, за 3 млн можно поставить на берегу 6 домиков стоимостью 500 тыс. рублей каждый. В сезон их можно сдавать за 3-4 тыс. рублей в сутки.
Денис Тесло: «Мы помогаем инвесторам рассчитать рентабельность того или иного вида бизнеса, можем подобрать земельный участок и построить на нем кемпинги, дома, кафе, производственное здание и т.д. Причем сделаем это с учетом специфики региона».
Сельское хозяйство и фермерство
В Крыму заниматься сельским хозяйством можно круглогодично. Зимой крымчане выращивают овощи и зелень в теплицах, это высокорентабельный бизнес. На полуострове развито виноградарство, но такой вариант не подходит для быстрого заработка. В виноградники придется вложить много средств, а первый урожай будет лишь через четыре года. Опять же, в этом сегменте довольно высокая конкуренция.
Еще одна интересная ниша — рыбхоз. За последние несколько лет на западном берегу Крыма открылись несколько фермерских хозяйств по выращиванию устриц и мидий. Продукцию поставляют в крымские рестораны, пока спрос превышает предложение.
Производство и развлекательный бизнес
Около 80% всех ниш в Крыму свободны. Можно производить и поставлять любую продукцию — достойных конкурентов нет. Здесь большие возможности для любой сферы услуг развлекательного направления.
Денис Тесло: «В СМИ прошла информация о создании на полуострове особого административного района. Сведения об инвесторах и их недвижимости будут конфиденциальными. В связи с этим мы ожидаем много частных инвестиций в полуостров, и чем дальше, тем сложнее будет найти достойные возможности».
С какими сложностями сталкиваются инвесторы?
В Крыму окончательно не утвержден генплан и план планировки территорий. Из-за этого возникают сложности с землей. Очень мало мест, где по закону можно строить гостиницы, дома и коммерческие объекты. Под видом земель ИЖС часто продают паи или земли в охранных зонах. Люди их покупают под строительство и сталкиваются с нерешаемыми проблемами.
«Из всего, что сейчас в Крыму предлагают на рынке, для бизнеса пригодно лишь 30-40% земель. Поэтому при выборе земельного участка есть много нюансов. Например, ни в коем случае нельзя вкладывать деньги в большие участки земли с последующей нарезкой и продажей, — говорит директор строительной компании «Кастро Групп» Денис Тесло. — Схема была популярна на полуострове еще пару лет назад, сейчас у инвесторов большие проблемы с этой землей. Очень осторожно надо относиться к покупке земли в 500-метровой зоне от моря. Большой риск, что в будущем такую землю просто изымут, а строительство признают незаконным».
Много рисков и при покупке готовой недвижимости, причем как в отношении квартир, так и земельных участков с индивидуальными домами. Самые частые проблемы:
- Недействительность доверенности, подделка документов. Иногда недвижимость продают по доверенности от граждан Украины, проверить ее нет возможности.
- Нахождение недвижимости в залоге у украинского банка. Обременение не видно в российском ЕГРН.
- Незаконные постройки. Есть даже незаконно построенные многоквартирные дома, некоторые из них уже подлежат сносу. Снос остальных — дело времени.
- Незаконно выделенные земельные участки. Например, решение о выделении принято неуполномоченным лицом или участок находится на особо охраняемых природных территориях.
- Решения украинских судов в отношении объекта и его собственника.
Денис Тесло: «Наши клиенты, которые приехали с материка, жаловались, что им сложно разобраться во всех этих хитросплетениях и они боятся быть обманутыми. Поэтому мы и основали компанию «Кастро Групп». Наша главная цель — помочь тем, кто хочет инвестировать в Крым. Мы можем подобрать земельный участок, рассчитать рентабельность бизнеса, составить бизнес-план, построить дом, предприятие, медицинскую клинику или любой другой объект, оформить документы. Если вы задумываетесь об инвестициях в Крым, то сейчас самое удачное время для этого, пока есть свободные ниши и еще можно купить земельный участок по доступной цене».
Компания «Кастро Групп» строит дома и коттеджные поселки в Западном Крыму. На полуострове работают с 2015 года.
Источник https://crimea.octagon.media/ekonomika/_v_krym_idut_chastnye_milliardy.html
Источник https://ru.krymr.com/a/rossijskie-kompanii-investicii-v-krym/30062774.html
Источник https://www.gosrf.ru/stoit-li-investirovat-v-krymskuyu-zemlyu-i-nedvizhimost/
