Кредит под залог недвижимости в 2022 году: что нужно знать, какие документы подготовить

Что такое залоговый кредит, какие они бывают и в чем их преимущества

Залоговый кредит – один из удобных видов займов в России. Наличие высоколиквидного имущества в несколько раз повышает шансы гражданина на получение кредита на выгодных условиях. Обеспечение снижает риски банка, заключение договора становится безопасным.

Вероника планировала оформить потребительский кредит для расширения бизнеса – открыть еще одно ателье. При обращении в банк выяснилось, что она может получить заем только под высокий процент и на короткий срок.

Специалист финансовой организации предложил девушке взять кредит с обеспечением. Этот вариант по всем параметрам оказался более выигрышным. И Вероника оформила залоговый кредит под автомобиль.

Основное о залоговом кредите

Залоговый кредит – это заем, который финансовая организация выдает под уже имеющееся у кредитополучателя имущество. Чаще под залог попадает недвижимость или автомобиль. Но кредитная организация не под каждое имущество выдает деньги.

Собственность кредитополучателя должна соответствовать банковским требованиям. Главное ее качество – ликвидность. Кредитная организация должна суметь продать собственность в любой момент и обеспечить этим закрытие займа.

Залоговый кредит выручил Игоря во время форс-мажора с отоплением. Мужчина поменял сантехнику и систему отопления в квартире. Когда его не было дома, потек радиатор – треснул на стыке из-за неисправной сварки. Вода из батареи залила квартиру соседа снизу.

Поскольку после ремонта денег у Игоря не было, то он обратился в банк. Мужчина планировал взять кредит наличными. Его устроили платежи и проценты, заодно он приобрел умную карту с кешбэком, которую рекомендовали в отделении банка.

Благодаря ей он получил скидки в магазинах-партнерах кредитной организации из строительной сферы. Игорь заменил радиатор в своей квартире, выплатил ущерб соседу. Ежемесячный платеж на два года у него составил около 9 тысяч рублей. Мужчина планирует закрыть залоговый кредит досрочно.

К простоте, удобству и максимальной выгоде стремятся все. Совкомбанк предлагает физлицам расширить возможности кредитования при помощи залога коммерческой недвижимости. Оставьте простую заявку и узнайте, какими условиями можете воспользоваться именно вы.

Каким может быть залог для получения кредита

Каждая кредитная организация обладает предложениями по продуктам, которые предусматривают наличие залога. Банк сам определяет перечень собственности, которую можно рассмотреть для залогового займа.

Залог должен обладать высокой ценностью на рынке и отвечать характеристикам кредитной организации. Например, не все компании готовы взять в обеспечение деревянный дом, поскольку он попадает под многие страховые случаи, связанные с пожаром.

Кредитные организации могут оформить заем под личную квартиру, дачу с участком, каменный загородный дом или коммерческий офис. Москвичи предпочитают брать заем под залог ПТС автомобиля. Хотя в основном финансисты выдают кредит под недвижимое имущество.

Если гражданин нарушит кредитные обязательства, то финансовая организация обратится в суд и продаст залоговое имущество на торгах. Сумма после продажи направляется на то, чтобы закрыть убытки банка.

Чтобы оформить залоговый кредит, в банке должна быть подобная программа: автокредитование, ипотека.

Степан с другом Владимиром решили открыть свой небольшой автосервис. У них были накопления, но их все равно не хватало для старта. Друзья не хотели обращаться в кредитную организацию. Планировали взять в долг у знакомых, но это тоже был не самый удобный вариант: они не знали, когда смогут вернуть деньги.

Решились на кредит. Степан и Владимир обратились в проверенную финансовую организацию и оформили заем под залог дачи с участком. Договор подписали без подводных камней, и предприниматели открыли автосервис через несколько месяцев. Теперь часть дохода покрывает платежи по займу.

На каких условиях банк выдает кредит под залог

Когда заявка в финансовую организацию на заем подана, остается дождаться ответа. Решение будет озвучено не так быстро, как с потребительским займом. Обычно на рассмотрение уходит около 4-5 дней.

После положительного ответа кредитополучатель привозит в отделение необходимые документы: бумаги, подтверждающие его личность, и договор на собственность. Их изучение требует наиболее пристального внимания у банковских служащих.

В первую очередь они оценивают пакет документов по залоговому объекту. Это одно из главных отличий от выдачи потребительского займа. Плюсом является то, что кредитную организацию во вторую очередь интересует чистота кредитной истории заемщика, его состояние дохода и трудовой стаж.

Конечно, кредитополучатель должен соответствовать основным требованиям для получения займа:

• жить в городе, где находится отделение финансовой организации;
• обладать постоянным доходом;
• обладать закрытыми крупными кредитными обязательствами;
• его возраст должен соответствовать критериям кредитной программы;
• обладать всеми необходимыми официальными бумагами.

Под какой объект дадут кредит

Для недвижимости главное правило – находиться в полной собственности заемщика. Он должен подтвердить это документами. Каждая кредитная организация предъявляет свои требования, которые могут разниться от остальных. Можно выделить такие требования к жилью для залога:

• высокая ликвидность;
• сумма, необходимая кредитополучателю, и стоимость после оценки жилья должны быть соразмерны;
• квартира или дом расположены в городе нахождения банка;
• жилье без ареста и без других ограничений;
• третьи лица – кредитные организации, наследники, госорганы – не должны иметь притязаний на жилье;
• жилью не должен грозить снос или ремонт из-за аварийного состояния.

Встречаются случаи, когда гражданин в залог предлагает оставить долю в квартире или комнату в коммуналке. Не все финансовые организации работают с таким видом жилья, поэтому придется поискать кредитную программу и получить согласие остальных собственников. Оно оформляется нотариально и вкладывается в остальные бумаги на жилье.

Как оценить объект залога

Будущие кредитополучатели могут сделать ошибку, если самостоятельно решат оценить квартиру, дом или автомобиль. Тратить на это время не стоит. Кредитная организация может ознакомиться с данными экспертизы, но вряд ли станет им доверять.

Специалисты финансовой организации проводят оценку залога через аккредитованных оценщиков. При экспертизе стоимости квартиры или дома за базовую цену берут кадастровый показатель объекта. Оценщик всегда сверяется с актуальными данными по кадастровой стоимости.

Результаты экспертизы заносятся в банковские документы. Финансовая организация может выдать заем до 75% от оценочной стоимости квартиры или дома. Остальные 25% организация направит на урегулирование вероятных рисков, которые возникнут у кредитной компании во время исполнения договора.

Если кредитная организация оценила квартиру в 3 млн рублей, то по условиям кредитования заемщик получит 2,25 млн рублей, то есть 75% от суммы. Если соглашение будет нарушено, то кредитная организация продаст квартиру и вернет 3 млн рублей + 750 тысяч рублей. Учреждение потратило их на покрытие кредитных рисков.

Залоговый кредит отличается тем, что нельзя получить сумму, соразмерную оценочной стоимости залога. В ином случае у финансовой организации пропадает часть дохода от соглашения.

Какие ограничения накладывают на объект залога

После подписания договора о кредитовании к жилью предъявляются обременения. Оно остается в собственности гражданина, там можно жить, но в правах онограничен.

В отношении квартиры или дома будет действовать право распоряжения. Имущество нельзя продать, подарить, поменять на другое или еще раз оформить на него заем. Также вступает в силу право пользования. Квартиру необходимо содержать в прежнем виде, сохраняя ее рыночную цену.

В квартире запрещено регистрировать других людей, кроме членов семьи заемщика. Таким образом действует право владения.

Некоторые кредитные организации могут запретить сдавать квартиру в аренду, поскольку квартиросъемщики могут затопить квартиру или еще каким-то образом снизить ее стоимость.

Если залоговые варианты вам не подходят, то попробуйте подать заявку на обычный кредит. Ниже — удобная форма для оформления.

Как взять кредит под залог недвижимости

Потребительский кредит — это возможность получить деньги у банка, когда собственных средств не хватает на неотложные нужды или крупную покупку. Но если денег нужно больше, чем банк готов одолжить в рамках потребительского кредита, можно взять кредит под залог недвижимости.

Кредит под залог недвижимости — один из видов кредита с обеспечением. Заемщик берет деньги у банка под процент, а в качестве гарантий оставляет свою недвижимость. Если заемщик не сможет вернуть кредит, банк продаст его недвижимость, погасит долг по кредиту, а остаток перечислит заемщику.

Зачем брать кредит под залог квартиры или дома

Потребительские кредиты без обеспечения обычно выдают на 5—7 лет на сумму не более 1,5 млн рублей. С кредитом под залог недвижимости можно получить до 80% от оценочной стоимости объекта на срок до 20 лет, сейчас актуальна ставка 12—14% годовых .

Кредит с обеспечением выгоден, если требуется крупная сумма или ежемесячный платеж по кредиту без обеспечения получается слишком большим.

Где получить кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости выдают банки и частные инвесторы. Последние активно предлагают в интернете свои услуги как «кредиты под залог недвижимости». Поясню, чем они отличаются.

Банки рассматривают кредитную заявку, проверяют платежеспособность клиента и одобряют кредит на основании представленных документов. Даже с залогом банку важна платежеспособность клиента. Если заемщик перестанет платить кредит, банк будет взыскивать долг по процедуре, которая оговорена в законе и банковских документах.

Частные инвесторы чаще всего обращают внимание только на стоимость и ликвидность объекта недвижимости. При этом платежеспособность заемщика для них не так важна. Получить деньги у частного инвестора проще, поэтому их ставка выше — до 7% в месяц, то есть в год может получиться до 84%, это зависит от объекта и ликвидности. Брать деньги у частных инвесторов на длительный срок невыгодно. Если взять 5 млн под 5% в месяц, за год придется отдать 3 млн только процентов плюс сам долг.

Кто может взять кредит под залог недвижимости

Залоговый кредит может оформить любой владелец недвижимости. Если нет квартиры или дома в собственности, можно привлечь созаемщика, у которого есть собственность. Если основной заемщик не сможет выплачивать кредит, ответственность ляжет на созаемщика и его имущество. Банку не важно, кто будет основным заемщиком, а кто — созаемщиком. Главное, чтобы был ликвидный залог.

Требования к заемщику зависят от банка. Чаще всего они такие:

• гражданство РФ;
• постоянная или временная регистрация на территории РФ;
• возраст от 18 лет или 21 года;
• предпочтительно постоянное место работы и минимальный общий стаж от 1 года.

Также банк накладывает ограничения на максимальное количество созаемщиков: обычно не более четырех, включая основного. Еще учитывают возраст на момент полного погашения — кредит нужно погасить, пока не исполнилось 65 лет.

Кредит под залог недвижимости может быть сложно получить руководителям компаний, их заместителям и главным бухгалтерам, индивидуальным предпринимателям и владельцам (собственникам) бизнеса с долей 5% и более.

Нужно ли проверять кредитную историю при оформлении кредита под залог. Кредитную историю лучше проверить в любом случае: в ней могут быть ошибки или незакрытые кредитные карты. Кредитный отчет можно получить в бюро кредитных историй (БКИ). Узнать список БКИ, в которых хранится ваша кредитная история, можно на госуслугах.

Некоторые бюро предоставляют возможность онлайн-подтверждения личности через те же госуслуги: то есть ехать никуда не нужно, отчет получите сразу на сайте.

Чтобы повысить вероятность одобрения, перед подачей заявки нужно исправить ошибки, если они есть. Сделать это можно через БКИ или в отделении банка, который допустил ошибку.

Все ненужные кредитные карты тоже лучше закрыть. Даже если не пользуетесь кредиткой, в какой-то момент можете израсходовать весь лимит — и тогда придется платить ежемесячный платеж. Поэтому при расчете платежеспособности банк учитывает даже кредитные карты без долга на данный момент.

Можно ли получить кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей. Это зависит от кредитной политики конкретного банка. Когда банк рассматривает заявку с плохой кредитной историей, он может как отказать, так и одобрить заявку, но повысить процентную ставку, чтобы снизить свои риски.

Можно ли взять кредит под залог недвижимости без справки о заработке. Есть банки, которые не требуют подтверждать доход даже справкой по форме банка, но обычно в этом случае повышают ставку. Если есть возможность, лучше подтвердить доход официально — это увеличит вероятность, что кредит одобрят. Мы уже рассказывали о том, что еще может помочь в получении кредита.

Требования к залоговой недвижимости

Требования к залогу каждый банк определяет индивидуально. Некоторые банки принимают в залог только квартиры, считая их более ликвидными. В других банках в залог можно оставить комнату, гараж, загородный дом с участком, квартиру в таунхаусе.

В зависимости от вида объекта залога к нему предъявляются определенные требования.

Требования к квартирам. У банков чаще всего нет жестких требований по площади. Они принимаются в залог студии и даже квартиры с неузаконенной перепланировкой. Вот еще какие требования могут быть у банков:

1. Материал стен, перекрытий. Банки могут не брать в залог квартиры в домах из дерева (бруса), а также квартиры в панельных и блочных домах ниже пяти этажей, построенных до 1975 года. Фундамент дома может быть любой — кирпичный, бетонный или каменный.
2. Износ здания. В некоторых банках допускается до 70%, но в среднем — 60%. Важно, чтобы дом не стоял в планах на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением и не был в аварийном состоянии.
3. Коммуникации и санузел. Должны быть ванная и туалет, горячая и холодная вода, канализация, отопление, а также подключение к центральным системам газа или электричества.

Требования к апартаментам. Апартаменты — это отдельные помещения, не относящиеся по документам к жилому фонду. Требования к материалу стен и году постройки идентичны квартирам.

Требования к таунхаусу. Это должна быть изолированная многоэтажная часть жилого дома с отдельным входом и общей стеной с соседним блоком без дверей, а также с собственным почтовым адресом.

По документам он должен быть зарегистрирован как индивидуальный объект. Варианты оформления могут быть разные: таунхаус, дом блокированной застройки, часть жилого дома, часть сблокированного жилого дома, блок-секция, жилое помещение, часть жилого помещения, квартира.

Из других характеристик банки смотрят на фундамент — кирпичный, каменный или бетонный — и коммуникации. Обязательно должно быть электричество, холодная и горячая вода, отопление, канализация на постоянной основе. Если дом стоит на свайном фундаменте, нет горячей воды, не проведена канализация или нет подключения к электросетям — достаточно одного несоответствия критериям банка, — дом в залог не примут.

Требования к жилым домам. Банки обычно рассматривают только завершенное строительство и дома не выше 3 этажей. В отдельных случаях могут взять в залог незавершенное строительство, если есть проект и коммуникации. Подведение газа необязательно. По документам дом должен быть оформлен как жилое строение. В отдельных случаях рассматривается «жилое строение без права регистрации проживания».

Деревянные дома обычно берут в залог, если они не старше 1985 года, а в некоторых банках — не старше 2000 года. Для остальных домов жестких ограничений по материалу нет.

Еще смотрят на износ дома. В среднем он должен быть не более 50%. Для деревянных домов — не более 40%.

Дом должен располагаться в населенном пункте, где есть хотя бы три других жилых дома и возможность добраться в любое время года. Иметь постоянное электроснабжение от энергоснабжающей организации, канализацию, воду, отопление, ванную и туалет.

Точные требования к объекту залога можно найти на сайте банка или попросить менеджера в отделении распечатать их.

Какие документы нужны

Вам потребуется паспорт и документы на право собственности: свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН, в которой указан собственник.

Банки также могут запросить следующие документы:

1. справку о доходе, чтобы подтвердить платежеспособность; , если он есть;
2. СНИЛС;
3. загранпаспорт; , чтобы понять стоимость и ликвидность объекта;
4. водительское удостоверение;
5. свидетельство о регистрации автомобиля;
6. нотариально заверенное согласие супруга на оформление квартиры в залог;
7. другие документы по регламенту банка.

Как получить кредит под залог недвижимости

Кредит под залог недвижимости — это более сложный продукт по сравнению с потребительским кредитом: требуется больше документов, а деньги выдают не сразу после одобрения.

Шаг первый: оформите заявку на сайте банка или лично в отделении. В заявке укажите, на что планируете потратить деньги и что оставляете в залог. Банку важны все параметры объекта, чтобы оценить его стоимость. Менеджер сообщит, какие документы потребуется предоставить.

Шаг второй: подайте документы. Все собранные документы нужно подготовить и принести в отделение как можно раньше. У большинства документов есть срок годности. Если какая-либо справка на момент подачи будет недействительна, придется заказывать новую. А пока она готовится, просроченными могут стать другие документы. Например, выписку из ЕГРН по закону делают не меньше семи дней. Если заказать с опозданием и Росреестр еще задержит выдачу, справка с работы о зарплате или заверенная копия трудовой книжки могут перестать действовать, их срок годности — 30 дней.

Шаг третий: оформите сделку. После подписания кредитного договора нужно оформить залог на имущество — наложить обременение в ЕГРН. В некоторых банках, например, Тинькофф банке, личный визит в Росреестр или МФЦ не требуется — сотрудники банка все делают самостоятельно. В других нужно посетить вместе с представителем банка МФЦ или Росреестр: вы регистрируете в Росреестре вашу сделку и просите официально наложить на объект обременение. Как правило, в течение пяти рабочих дней Росреестр обработает заявку и вернет документы с отметкой о результате. Когда обременение наложено, документы из Росреестра нужно предоставить в банк. После проверки документов банк выдаст кредит.

Процентные ставки и условия кредита под залог недвижимости

Когда банк выдает кредит с обеспечением, он за счет залога снижает риски. Если заемщик перестанет платить, банк всегда может реализовать имущество и покрыть долг. Поэтому ставка по залоговым кредитам ниже, чем у потребительских без залога.

Сейчас ставки кредитов под залог недвижимости около 12—15% . Эти ставки обычно действуют при оформлении страхования жизни, здоровья и объекта недвижимости. Без оформления страховки банк увеличит ставку на 1—5 процентных пункта. Иногда бывают скидки зарплатным клиентам банка — минус 0,5—2 процентных пункта от ставки.

Кредит под залог: плюсы и минусы

Банки выдают кредиты под залог — это кредиты, где гарантией выплаты выступает имущество. Чаще всего в залог оставляют недвижимость.

Эксперт — Екатерина Алексеенко, руководитель центра кредитных технологий Модульбанка. Записалa Мария Шпакова.

Что может быть залогом

Залогом может быть движимое имущество, например, машина. Или недвижимость — квартира, дом, склад, гараж. Землю и оборудование тоже могут принять в залог.

Вообще, тип залога зависит от сектора, в котором работает бизнес. В сельском хозяйстве залогом может стать даже стадо коров или сено. К слову, один банк как-то принял в залог урожай огурцов.

Кому подходит такой кредит

Взять машину в лизинг

Если вы планируете взять кредит на небольшую сумму, скажем, 1-2 млн руб., и при этом у вашего бизнеса хорошие обороты, то залог, скорее всего, не понадобится.

Но каждый банк по-своему решает, какие обороты — хорошие. Обычно кредитный лимит составляет от 30% до 80% оборота. Грубо говоря, бизнес с оборотом 2 млн руб. без залога может получить от банка не больше 1,5 млн руб.

Для кредита крупнее придется подтвердить свою надежность залогом. Другой вариант для ООО — поручительство владельцев или руководителя. ИП, кроме залога, может привлечь поручительство третьего лица, которое владеет или руководит крупным бизнесом. Иногда может потребоваться и залог, и поручительство.

А еще залог точно понадобится, если у вас:

• маленькие обороты, а кредит нужен большой: например, компания с оборотом 300 тыс. руб. хочет получить кредит на 4 млн руб.;
• молодая компания, которая еще ни разу не сдавала налоговую отчетность или ее отчетность была нулевой;
• стартап: своих денег нет, а инвестиций найти не удалось;
• неидеальная кредитная история: в этом случае кредит можно получить только с залогом или у микрокредитных организаций — под огромный процент;
• много проигранных судов и долги, которые вас обязал выплатить суд.

Кредит до 10 млн ₽ под залог квартиры

При этом у всех банков есть максимальный размер кредита, больше которого они не выдают. Например, Модульбанк в кредит под залог выдает максимум 10 млн руб.

Теперь о том, какие есть плюсы и минусы у кредита под залог недвижимости — чаще всего закладывают именно ее.

ПЛЮСЫ

МИНУСЫ

Можно рассчитывать на бóльшую сумму кредита.

Придется заморочиться, чтобы собрать нужные документы на залоговую недвижимость.

Выше вероятность одобрения кредита, потому что залог обеспечивает его возврат.

Если недвижимость принадлежит не заемщику, а, к примеру, его маме, то она должна присутствовать на сделке и лично подписать договор залога.

Ниже процентная ставка, больше срок кредитования.

Как правило, банки просят застраховать залог и жизнь залогодателя — а это дополнительные расходы. Если квартира мамина, значит, страховать нужно ее жизнь, а не заемщика.

Можно получить деньги для развития совсем молодого или рискового бизнеса, например, строительного.

Еще одно условие, которое может выдвинуть банк, — оценка залогового имущества. Иногда ее оплачивает сам заемщик.

Недвижимость, которую закладывают, может принадлежать не заемщику, а третьему лицу.

Можно исправить плохую кредитную историю: взять кредит под залог и исправно выплачивать его минимум год. После кредит можно закрыть, а в кредитной истории останется запись о том, что его погасили без просрочек.

При каком условии банк может забрать залог

Это произойдет, если заемщик не платит по кредиту и не выходит на связь с банком. Тогда банк обратится в суд, и тот разрешит забрать имущество должника.

Закрыть ИП и не платить

Чтобы не доводить до такого, лучше быть в диалоге с банком и сообщить, если возникнут проблемы. Банк может предложить заемщику реструктуризацию долга — например, уменьшить ежемесячный платеж, но увеличить срок кредита. Или разрешит отсрочить следующий платеж, если заемщик, допустим, планирует закрыть крупную сделку через месяц.

Если проблема неразрешима, будет выгоднее договориться о самостоятельной продаже заложенной недвижимости: самому найти покупателя и вместе с банком провести сделку купли-продажи. Заемщик может продать квартиру дороже, чем указано в договоре с банком, и, возможно, вырученной суммы хватит не только на погашение кредита.

Так стоит ли брать кредит под залог?

Принять верное решение поможет этот чек-лист.

1. Ответить на вопрос: «Я уверен в своей бизнес-идее?»

Любой кредит стоит брать в том случае, если вы все взвесили и убедились, что бизнес-план сработает. Пересмотрите его критически и продумайте разные сценарии: например, «Если не удастся продать партию товара одному покупателю, я поступлю так…». Это придаст вам уверенности или поможет понять, что сейчас кредит для вас — риск, который может не оправдаться.

2. Определиться с целью кредита

Решите, для чего вам нужны деньги: чтобы купить новое помещение или оборудование, пополнить оборотные средства или покрыть кассовые разрывы. Исходя из цели, вы сможете выбрать тип кредита. Ниже перечислены самые востребованные кредиты у предпринимателей.

Для какой цели подходит

Например, вы хотите купить новое помещение для кафе или склад для хранения товара — надоело возиться с арендой. Кроме помещения вы ничего покупать не планируете.

Его дают на конкретный срок под определенный процент. Погашать кредит можно помесячно равными (аннуитетными) платежами или дифференцированными — это когда первые выплаты по кредиту самые большие, а дальше их размер уменьшается. Во втором случае вы переплатите меньше.

ВОЗОБНОВЛЯЕМАЯ КРЕДИТНАЯ ЛИНИЯ

Деньги нужны на регулярные расходы — например, на сырье, товары или рекламу.

Кредитная линия работает, как кредитная карта. Вы берете в долг нужную сумму — в рамках вашего кредитного лимита, — а когда возвращаете ее, можете брать новый кредит.

Не хватает денег на обязательные расходы — допустим, чтобы расплатиться с работниками или поставщиками (это называется кассовым разрывом).

Воспользоваться овердрафтом можно только при нуле на расчетном счете. Когда на счет поступают деньги — например, клиент с вами наконец расплатился, — банк автоматически списывает долг.

НЕВОЗОБНОВЛЯЕМАЯ КРЕДИТНАЯ ЛИНИЯ С ОПРЕДЕЛЕННЫМ ГРАФИКОМ СПИСАНИЯ ПЛАТЕЖЕЙ

Вы купили оборудование и должны расплатиться частями — в январе, марте и мае. Разовый кредит не подойдет: деньги без дела будут лежать на счету, — ведь вы не сможете сразу перечислить всю сумму поставщику, — а проценты по кредиту будут капать.

Банк даст деньги траншами (частями — прим. ред.) в январе, марте и мае — как вам и нужно. Когда вы вернете кредит банку, он будет считаться погашенным, а лимит не возобновится, как это бывает в возобновляемой кредитной линии.

3. Определиться с суммой кредита

«Хорошо бы 3 млн руб. получить, но возьму сколько дадут — только бы дали», — так размышлять не стоит. Разные банки одобрят вам разные суммы, а выбрать надо именно ту, в которой бизнес нуждается: ни меньше (потому что тогда кредит едва ли поможет) ни больше (потому что крупный кредит может стать непосильным обязательством).

4. Решить, что конкретно готовы заложить

Это тоже поможет отсеять неподходящие предложения. Скажем, вы хотите заложить дом, а из десяти банков дома в залог принимают только три. Значит, вам надо выбирать из трех.

Вот самые популярные требования банков к залоговой недвижимости:

• на ней нет обременений — например, она не находится в залоге по другому кредиту;
• дом, в котором квартира находится, не участвует в реновации, и ему не грозит снос;
• при покупке квартиры не использовали материнский капитал: по закону дети имеют долю в такой квартире, а взыскать с них залог в спорном случае нельзя, пока они малолетние;
• в ней не зарегистрированы лица, находящиеся в армии или в тюрьме.

Неохотно принимают в залог приватизированную недвижимость, и вот почему. Допустим, до приватизации в квартире жили два человека. Первый отказался от права приватизации, и собственником стал второй. Зато первый получил право пожизненного проживания в квартире: оно сохранится, даже если второй жилец продаст квартиру.

В залог ее могут принять, если с момента приватизации прошло не меньше десяти лет. Или если человека с правом пожизненного проживания уже нет в живых.

5. Оценить предложения рынка

Погуглите словосочетания «кредит под залог», «кредит с обеспечением» или укажите нужную сумму: «кредит 8 миллионов».

Лучше искать варианты на сайтах банков, чем на агрегаторах вроде Банки.ру и Сравни.ру. За размещение на них нужно платить, поэтому банки публикуют там лишь некоторые свои предложения.

Выпишите условия кредитов в Excel-таблицу. Сравнивайте не только ставки и комиссии, но и требования к залоговому имуществу, необходимость страховки.

6. Подать заявки в несколько банков, чтобы узнать их реальные условия

Как банки проверяют компании

С помощью Excel-таблички выберите банки, чьи предложения вас заинтересовали. А теперь подайте заявки в каждый из них. Так вы узнаете реальные условия кредита в вашем случае.

Скорее всего, банки попросят примерно одинаковый набор документов:

• уставные документы юрлица или ИП;
• паспорта гендиректора и владельца бизнеса;
• возможно, бухгалтерскую отчетность;
• документы залогодателя, если залоговая недвижимость принадлежит не заемщику, а третьей стороне: паспорт и СНИЛС собственника, документы на квартиру (договор основания, выписка из домовой книги);
• фото закладываемого имущества.

Когда получите ответы из банков, вновь выпишите условия в таблицу.

Обратите внимание: Озвучивая условия кредита, банки могут сказать что-то вроде «Ставка 11%, ежемесячные страховые выплаты включены в общий платеж». И человек радуется: «О, страховка уже в 11% включена!» А на самом деле она начисляется сверх этих процентов, и во сколько именно страховка обойдется, придется посчитать. Как — расскажем дальше. Если хотите максимальной ясности, выбирайте кредит со страховкой, которая оплачивается раз в год.

7. Рассчитать настоящую ставку на онлайн-калькуляторе

Предположим, вам одобрили кредит в 5 млн руб. на пять лет по ставке 11%, а ежемесячные страховые выплаты включены в общий платеж.

Зайдите в кредитный онлайн-калькулятор, например, на сайте Bankiros, и введите эти условия.

Вы получите ежемесячный платеж около 116 тыс. руб. А банк называет другую сумму — 150 тыс. руб. Выходит, 34 тыс. руб. — это не ваш кредит, а страховка или, может быть, комиссия.

Чтобы выяснить реальную ставку, попробуйте прибавлять по 1% в поле «Ставка». Делайте это до тех пор, пока на диаграмме ежемесячного платежа не получится 150 тыс. руб. Так вы можете выяснить, что настоящая ставка — не меньше 23%. Согласны ли вы на такие условия?

8. Узнать, как оформляется кредит

Я руководитель компании, и меня ошибочно дисквалифицировали под Новый год

Предположим, у вас нет времени на визит в Росреестр, чтобы зарегистрировать обременение на залоговой недвижимости. Спросите менеджера банка, можно ли сделать это иначе. Возможно, вам предложат написать доверенность на банковского сотрудника, чтобы он все сделал от вашего имени. Но эта услуга платная — может обойтись в 8 тыс. руб. А другой банк вам предложит регистрацию залога онлайн — и для вас это будет решающим условием.

9. Прочитать договор

В нем будет указано, что можно делать с заложенной недвижимостью, а что нельзя. Как правило, допустимо все, кроме продажи и дарения, — то есть передачи прав на нее другому.

Обычно банки разрешают сдавать жилье в аренду, но могут и не разрешить — мол, из-за этого ухудшится его состояние. Все условия должны быть зафиксированы в договоре.

Источник https://sovcombank.ru/blog/krediti/chto-takoe-zalogovii-kredit-kakie-oni-bivayut-i-v-chem-ih-preimuschestva

Источник https://journal.tinkoff.ru/guide/credit-pod-zalog/

Источник https://delo.modulbank.ru/all/kzn