Бизнес-план строительства небольшого бизнес-центра

 

Каким должен быть современный бизнес-центр, и как выбрать представительский офис для своей компании

Качественный офис создает оптимальную комфортную среду для решения бизнес-задач компании-резидента. За это отвечает концепция бизнес-центра, характеристики современных инженерных систем и функциональная планировка этажа, что важно для оптимальной рассадки сотрудников.

Выбирая офис для своей команды, можно пойти двумя путями. Первый — полностью разобраться в современных концепциях и влиянии технических параметров на будущую среду. Второй путь — обратить внимание на бизнес-центры, которые выбирают для своих штаб-квартир крупные компании или сами девелоперы, реализующие качественную офисную недвижимость. Один из них — девелопер STONE HEDGE , который сегодня закрепляет позиции среди лидеров офисной недвижимости класса А в Москве. Свой центральный офис компания разместит в Tower C в составе премиального офисного квартала STONE Towers.

Отличительная черта этой башни — статус клубного бизнес-центра на 5–7 компаний-резидентов, что гарантирует максимальную приватность и высокий статус для бизнеса, и продуманная среда в окружении премиального офисного квартала для решения всех вопросов.

На примере офисного этажа Tower C вместе с архитекторами разберем, на что необходимо обращать внимание, чтобы создать по-настоящему адаптивный офис. Какие критерии и технические параметры здания делают офисы продуктивной средой с возможностью оптимальной рассадки без снижения уровня комфорта резидентов, рассказали партнер архитектурного бюро Blank Architects Магда Кмита и основатель AI Studio Антон Хмельницкий.

Основные критерии адаптивных офисных пространств:

Оптимальная глубина помещения — до 10 м — позволяет организовать рассадку сотрудников так, чтобы естественный свет был доступен каждому участнику рабочего процесса.

Остекление в пол обеспечивает оптимальный уровень инсоляции, а специальное покрытие стекол позволяет сохранять температурный комфорт.

Высокие потолки от 3,65 м создают ощущение простора в офисах.

Правильная конфигурация помещения с шагом колонн 8,4х8,4 позволяет реализовать любой дизайн-проект и осуществить оптимальную рассадку сотрудников.

Современные инженерные системы поддерживают комфортный микроклимат. Отличным дополнением будет возможность естественного проветривания.

1. Для статусной компании важно во всем производить правильное впечатление, поэтому обратите внимание на архитектурный проект: ведь он станет «лицом» вашего офиса и компании в целом

Продуманная архитектура не только отвечает за эстетику, но и задает правильную рабочую атмосферу.

«Нет сомнений в том, что офисы останутся в нашей жизни, — и при этом именно для больших компаний их функция наиболее актуальна, поскольку штаб-квартиры крупных брендов становятся своего рода iconic building, стремятся отличаться и качественным функционалом, и выдающейся архитектурой. Штаб-квартиры мировых компаний в США, ОАЭ или Европе созданы звездными архитекторами, узнаваемы во всем мире и становятся символами идентичности компаний».

«В последние пять-десять лет крупнейшие компании мира строят кампусы своих штаб-квартир такими, чтобы сотрудникам хотелось туда приходить, — и этот тренд продолжит развитие, несмотря на пандемию. Мотивировать лучшие кадры присутствовать на рабочем месте может не только командная работа, но и качественная архитектура делового объекта. Офисы становятся менее формальными, больше нацелены на коллаборацию людей».

Архитектуру премиального офисного квартала STONE Towers разработало одно из ведущих российских архитектурных бюро — «Цимайло Ляшенко и Партнеры». Оно предложило единую концепцию архитектуры квартала из четырех офисных зданий, дизайна общественных мест и благоустройства территории. Пространства бизнес-центра идеально вписаны в городскую среду и соотносятся с масштабом места застройки.

Фасады STONE Towers выполнены из современного материала — стеклофибробетона. Внешне он похож на камень, но позволяет создавать любые формы за счет пластичности. В башнях, объединенных общим стилем, воплотится динамичная геометрия фасадов разных цветов.

Отдельного внимания в Tower C заслуживает просторное двусветное лобби площадью 400 кв. м и высотой потолка 8,5 м. Дизайн лобби и коридоров также от бюро «Цимайло Ляшенко и Партнеры». Пространство визуально расширяется за счет панорамного остекления. С учетом небольшого количества резидентов здесь всегда будет царить камерная атмосфера.

2. Комфортные рабочие места

Антон Хмельницкий: «Второй тренд — гибридный формат работы в рамках неполной рабочей недели в офисе. С одной стороны, если часть сотрудников работает из дома, закрепленные рабочие места им не нужны, с другой — с учетом пандемии нам необходимо проектировать более просторные и изолированные пространства. Это приводит к тому, что одно рабочее место закрепляется сразу за двумя-тремя сотрудниками, работающими из офиса в разные дни или по разному графику. Однако нельзя исключать, что компания увеличит штат или вернет сотрудников с дистанционной работы в офис, поэтому планировочные решения должны оставлять резидентам возможность разместить нужное количество людей с комфортом».

Функциональные планировочные решения — один из главных факторов при выборе помещения для покупки или аренды. Для этажей Tower C характерны изначально грамотно спроектированные решения, которые дадут резиденту максимум свободы в адаптировании офисного пространства под нужды компании.

Глубина помещения здесь оптимальна и составляет до 10 метров. За счет этого сотрудники, сидящие не у окна, в любом случае получат достаточно естественного света. Благодаря этому у резидента появляются дополнительные варианты зонирования пространства и реализации функциональных дизайн-проектов.

Еще одна сильная сторона пространства офисного этажа Tower C — шаг колонн 8,4х8,4 метра. Этот параметр также позволяет реализовать грамотное зонирование пространства и не сделает резидента заложником неудобных углов. Высота потолка офисного этажа Tower C составляет 3,65 м, за счет чего пространство не давит на сотрудников.

3. «Здоровое» строительство — главный европейский тренд деловых центров

Магда Кмита: «Девелоперы, которые развивают офисы будущего, повышенное внимание сегодня уделяют и „здоровым“ характеристикам объекта: это не только спортивные зоны, но прежде всего инженерное наполнение с современными системами очистки воздуха и возможностью регулировать микроклимат в офисе».

Такие тренды находят отклик в концепции Healthy building и человекоцентричном подходе, с учетом которых спроектирован премиальный офисный квартал STONE Towers. Главный ориентир концепции — физическое и ментальное здоровье, эффективность работы и благополучие сотрудников компании-резидента.

Наша энергия и продуктивность в значительной мере зависят от качества и количества воздуха, освещенности и других факторов, которые не сразу привлекают внимание. В STONE Towers это продумано до мелочей.

Современные инженерные системы отвечают за поддержание правильного микроклимата. В Tower C также есть возможность естественного проветривания. Объем воздуха на человека здесь больше установленных нормативов, а система кондиционирования поддерживает оптимальную температуру для работы — 22°С. Специальные покрытия стекол защищают от жары и перегрева помещений.

Антон Хмельницкий: «Сертификация по экостандартам остается актуальной на глобальном уровне: крупные игроки стремятся к энергоэффективности, сокращают свой углеродный след. Отсюда — определенные задачи, которые стоят перед архитекторами рабочих пространств: большое количество естественного света в сочетании с технологиями затенения фасадов позволяет использовать меньше энергии для охлаждения или отопления рабочих пространств. Теперь задача архитектора делового здания — создать не только эстетичную и функциональную, но и экологичную, „здоровую“ архитектуру. Тренд отражается и на проектировании неформальных зон — собственное благоустройство на территории становится практически обязательным критерием современного премиального офиса».

Сейчас STONE Towers в Белорусском деловом районе проходит сертификацию по международному стандарту Fitwel, которая подтвердит соответствие офисных башен концепции «здорового» и безопасного здания, а также человекоцентричному дизайну.

Также STONE Towers сертифицируется по британскому экологическому стандарту BREEAM. Это подтвердит энергоэффективность офисных зданий и экологичность примененных в проекте решений.

4. Технологичные зоны для командной работы и внимание к общественным пространствам

Магда Кмита: «Большое внимание в дизайне офисных пространств сейчас уделяется неформальным зонам и открытым благоустроенным территориям. Так, функция рабочего места может распределяться по всему зданию: работа за портативными лэптопами и потребность в живом общении позволяют организовать эффективный рабочий процесс даже в кафетерии бизнес-центра, особенно в случае, если все здание занимает один масштабный игрок, а первые этажи делового комплекса спроектированы с учетом активной торговой инфраструктуры».

Антон Хмельницкий: «Сотрудники перешли на работу из дома, а для руководителей компаний во всем мире сократилось количество деловых путешествий. В последние два года эта сфера также перешла в онлайн, что, в свою очередь, накладывает определенные дополнительные требования к оборудованию офисов. Современная переговорная — это не просто комната с большим столом. Это мультимедиа-зона, где за рабочим местом уже находятся два-три человека, а все общение сосредоточено на экране. Эту тенденцию нельзя не учитывать при планировании дизайна и инфраструктуры офисов

Наличие в бизнес-центре зон с разным функционалом, привязка работника к корпоративной инфраструктуре (от фитнеса до творческих студий) позитивно сказываются на лояльности человека к компании в мире, где именно человеческие ресурсы наряду с технологиями определяют успешность бизнеса. Запрос на проектирование комфортных общественных зон в офисных центрах — сегодня один из основных».

Пространства для нетворкинга, в том числе лобби-ресторан и лаунж-зоны, — одна из сильных сторон премиального офисного квартала STONE Towers. Благодаря этому сотрудники компаний-резидентов смогут работать не только за своим столом, но и в более непринужденной обстановке, обмениваясь идеями с коллегами. А для проведения совещаний, видеоконференций, презентаций и командной работы профессиональная управляющая компания будет предоставлять в аренду конференц-зал вместе со всем необходимым оборудованием.

Весь объем собственной развитой инфраструктуры для решения вопросов «здесь и сейчас» будет расположен на первых трех этажах Tower B — архитектурной доминанты премиального офисного квартала STONE Towers. Tower B и Tower С объединены функциональным стилобатом. Здесь откроются кафе, рестораны с летними верандами, салоны красоты, аптеки, цветочные лавки, химчистки, банкоматы и многое другое. Важная деталь — инфраструктура будет доступна не только резидентам, но и остальным горожанам. Доступ в торговую галерею предусмотрен как с улицы, так и не выходя из офисных башен.

Как построить небольшой бизнес-центр (бизнес-план)

Admin

Сегодня, в материале расскажем, как построить бизнес-центр и приведём подробный бизнес-план строительства небольшого бизнес-центра.

Это современное направление строительства, которое быстро окупает затраты и способно приносить хорошую прибыль. Главное — тщательно оценить каждый пункт и свои возможности.

Предназначение

Смысл возведения здания заключается в том, что вы предоставляете небольшим компаниям возможность обзавестись собственным офисом. Для этого им предлагаются две возможности.

Покупка

Компания покупает помещение в вашем центре, получая его в свое пользование окончательно. Вариант хорош тогда, когда необходимо сразу получить крупную сумму денег. Учтите, что в этом случае доход будет разовым.

Аренда

Сдача офисов в аренду повышает рентабельность плана бизнеса центров для бизнеса. Ежемесячно вы будете получать не такую крупную сумму, как за продажу. Но прибыль будет постоянной и уже со временем превысит ту, которую вы бы получили от продажи. Это более предпочтительный вариант, который и должен стать основным.

Офисная площадь

Для небольших городов нет смысла возводить высокоэтажные здания. Навряд ли здесь наберется столько предпринимателей, да и затраты будут весьма солидными. Поэтому внимание стоит обратить на постройки среднего размера.

Количество этажей

В нашем случае мы будем строить средний по размерам центр на 4 этажа. Во-первых, это позволит избежать внесения в проект дополнительных коммуникаций типа лифта. Во-вторых, из-за исторической ценности во многих маленьких городах запрещено возводить высокоэтажные здания в центре города.

Общая площадь

Общая площадь будет менее 1000 квадратных метров. Площадь каждого этажа будет составлять 200 метров квадратных. Итого площадь будет равняться 800 метров квадратных.

Количество и площадь офисов

Оптимальным вариантом станет деление этажа на 5 офисов, каждому из которых будет отведено 40 квадратных метров. Итого бизнес-план центра бизнеса будет сдавать в аренду 20 офисов.

Кстати, при желании вы можете уменьшить площадь офисов при помощи перегородок. Но это уже по просьбе компаний, которым столько пространства ни к чему и средств на аренду не имеется.

Земля под постройку

Место для здания стоит выбирать максимально близко к центру города, или его деловому сектору. В этом случае и стоимость аренды будет выше, и спрос куда больше. Для согласования облика здания (если речь идет о все тех же маленьких городах с историческими центрами) и для приобретения земли придется обратиться в муниципалитет. Там вам могут землю предоставить в аренду сроком лет на 50, или купить. Оцените целесообразность обоих предложений и выберите наиболее выгодное.

Финансовый план

Это самый важный пункт, ведь здесь будут названы все затраты на строительство. Впрочем цифры усредненные, конкретно они будут зависеть от материалов для строительства, вашего региона и даже времени года. Итак, в среднем строительство обойдется в 8-10 миллионов. Если население города меньше 50 тысяч человек, то можно обойтись и в сумму около 6 миллионов рублей. Распределение будет происходить следующим образом.

Материалы

Вы удивитесь, но на материалы уйдет куда меньше средств, чем вы могли себе представить. В среднем из обозначенной выше суммы на них уйдет 40%.

Зарплата рабочим

Не сложно догадаться, что на оплату труда пойдут оставшиеся 60%. Вообще труд строителей хорошо оплачивается, и экономить на них не стоит. От их стараний будет зависеть качество здания, а, значит, и безопасность находящихся в нем людей.

Стоимость аренды

Арендная плата будет зависеть от средней цены вашего города. Так же стоит учитывать расположение центра. В среднем в бизнес-плане центра бизнеса в пункте арендной платы стоит установить цифру размером 500-700 рублей. Возможно, эта цена будет и выше. Об этом в следующем пункте.

Анализ рынка

Перед постройкой в обязательном порядке вы должны провести анализ рынка. Если в выбранном вами городе уже существуют подобные центры, вы должны стать привлекательней для клиентов во всех смыслах. Составьте список потенциальных клиентов, изучите их потребности.

Обязательно проанализируйте тенденции выбранного направления и оцените дальнейшее перспективы рынка офисной недвижимости. Постарайтесь раскрыть секрет успеха конкурентов, выявите их методики работы. Но не стоит их все повторять, вы должны создать нечто принципиально отличное, что выделит вас из всех и приведет к успеху.

Вообще анализ рынка стоит доверить специалистам, которые как раз занимаются подобными исследованиями. Не поскупитесь заплатить определенную сумму, от этого вложения будет зависеть ваша прибыль в дальнейшем.

Окупаемость

Это один из главных пунктов, который интересует предпринимателей. Нет смысла затевать проект, вкладывать в него время и средства, если тот в конечном результате окажется провальным. Итак, какую прибыль принесет нам бизнес-центр?

Расчет прибыли от арендной платы за год

Итак, изначально мы указали, что на четырех этажах расположится 20 офисов. Площадь каждого — 40 квадратных метров. В общей сложности мы имеем 800 квадратных метров, с которых ежемесячно будем получать арендную плату. Её для наших расчетов возьмем по минимуму — 500 рублей за квадратный метр.

800*500=400000

Итого за 1 месяц при учете полной сдачи офисов в аренду мы будем получать 400 тысяч рублей. За год эта сумма будет составлять 4,8 миллионов рублей. Вывод — за 2 года постройка бизнес-центра окупит себя полностью.

Подведем итог

Подводя итог можно сказать, что бизнес-план бизнес центра является высокорентабельным предприятием и при наличии средств и возможности его реализация себя оправдывает. Поэтому если мысль о возведении подобного центра уже приходила в вашу голову, смело говорите ей «да»!

Бизнес-план бизнес-центра с расчетами

В России более 1900 офисных центров. Многие из них появились благодаря переоборудованию невостребованных зданий, доставшихся владельцам в эпоху всеобщей приватизации. Остальные объекты предприниматели построили сами. Сдача помещений в аренду коммерческим предприятиям способна обеспечить стабильный доход. Но понадобится приличный стартовый капитал. Чтобы просчитать рентабельность, нужно разработать бизнес-план бизнес-центра. Тогда перед глазами будет вся картина, появится представление об экономической целесообразности проекта.

Резюме

В тучные нулевые предприниматели могли себе позволить заплатить за элитные офисы. На первых этажах подобных зданий были спортивные залы, фитнес-центры и кафе для сотрудников. Затем череда кризисов, начиная с 2008 года, выбила почву из-под ног бизнесменов. Они начали сокращать расходы и переезжать в «апартаменты» попроще. В результате бизнес-центры класса A утратили былую популярность, B, C и D напротив, стали востребованы.

Пример проекта бизнес-центра

Коммерсанты выбирают помещения эконом-класса с низкой или умеренной арендной платой. Без лишних «наворотов» наподобие боулинга на первом этаже. И тенденция лишь усиливается. Поэтому можно организовать строительство малоэтажного здания без лифта, просторного фойе и зоны ресепшн на входе. Это позволит сократить размер инвестиций до разумного минимума. Основные показатели проекта таковы:

1. Расходы на строительство и отделку: 27 400 000 руб.
2. Средняя ежемесячная прибыль: 310 414 руб.
3. Точка безубыточности: 3 месяца.
4. Срок окупаемости: 7 лет 4 месяца.

За эти деньги можно возвести компактное здание, в котором разместится 30-40 офисов.

Характеристики проекта

Поскольку взят курс на малоэтажную застройку, параметры объекта будут скромными. Но во времена экономического дисбаланса вкладывать деньги с неизвестными перспективами — не слишком рациональная затея. Описание проекта:

Каждый этаж будет поделен на 14 офисов. Их площадь будет равна 15-45 м2. В общей сложности для клиентов будут доступны 42 отдельных помещения. Если стоит задача быстро окупить вложения, офисы можно продать. Когда нужен стабильный и долгосрочный доход — лучше заняться сдачей в аренду. Это обеспечит высокую рентабельность.

Анализ рынка

Целесообразно выбирать для реализации коммерческого проекта крупные населенные пункты. Этот бизнес-план по возведению бизнес-центра рассчитан на город Казань с населением 1 млн 257 тыс. жителей. Количество офисных зданий: 44. Недвижимость конкурентов сосредоточена в центре. Наиболее популярны места с высоким уровнем трафика, транспортные узлы. По статистике, средняя стоимость аренды составляет 900 рублей за 1 м 2 .

В расчет не берутся коммерческие помещения, оборудованные на первых этажах жилых домов.

Их владельцев нельзя назвать прямыми конкурентами. Ведь они предлагают единичные офисы, предназначенные для сдачи в аренду одному-двум предприятиям. Арендаторы в таких местах меняются очень быстро.

Стратегия маркетинга

Большой проект нуждается в рекламе. Кампанию лучше запускать еще на этапе строительства. Если предложить потенциальным клиентам скидку, есть шанс сразу после запуска заполнить порядка 35 % офисов. Продвижение проекта лучше поручить подрядчикам с большим опытом и хорошей репутацией. Они смогут разработать полиграфию, баннеры и растяжки. Можно разместить краткое коммерческое предложение на рекламных щитах в местах с большим уличным трафиком. Не стоит забывать про возможности интернета:

• контекстная и таргетированная реклама;
• продвижение в социальных сетях города;
• разработка собственного инфо-сайта.

Когда будут возведены несущие стены будущего здания, следует разместить на фасаде большой плакат с контактными данными и приблизительной стоимостью аренды за квадратный метр. Потенциальные клиенты вряд ли сразу начнут набирать номер телефона, но, скорее всего, сфотографируют плакат и позвонят позже, когда доберутся до дома.

Пример рекламы на фасаде здания для продвижения аренды

Следующий важный рекламный канал — местное телевидение и радио. Можно использовать любой формат: от бегущей строки внизу экрана до полноценного обзора в новостном сюжете.

Производственный план

Работу лучше выполнять поэтапно. Есть то, что можно сделать на старте. Самые важные мероприятия следует запланировать на момент ввода бизнес-центра в эксплуатацию. Сначала нужно позаботиться об оформлении документов.

Регистрация предприятия

Здесь существует возможность выбора между следующими формами:

1. ИП — индивидуальный предприниматель.
2. ООО — общество с ограниченной ответственностью.

В первом случае коммерсант отвечает по долгам всем имуществом, зато процедура регистрации проходит по мягкому сценарию. Второй вариант предполагает оформление кучи бумаг и создания уставного капитала. Зато большинство рисков можно свести на нет.

Подходящий код ОКВЭД: 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».

В начале деятельности целесообразно выбирать упрощенную систему налогообложения — УСН. Ставка составляет 6 % от доходов или 15 % от разницы «доходы минус расходы».

Выбор участка

Один из главных этапов. Если построить здание на окраине — клиенты не станут арендовать офисы. Расположение в самом центре тоже не гарантирует успеха. В густонаселенных районах много конкурентов. Обозначим критерии для выбора:

• близость к экономическому, а не историческому центру города;
• минимальное расстояние до транспортных узлов, остановок;
• наличие парковки рядом или на расстоянии не больше 100 м;
• хорошие дороги, удобные подъездные пути без ям и узких мест.

Идеальный вариант, когда все факторы сходятся. Но если получится собрать воедино хотя бы половину критериев, есть вероятность на успех коммерческого предприятия.

Шкаф телекоммуникационный, IEK LE35-24V66-GM

Цена 18 000 руб Купить

Рукав пожарный с внутренней гидроизоляционной камерой, «СЕЛЕКТ» 50 ММ

Цена 2 730 руб Купить

Электронная ключница (40 ячеек), 322385

Цена договорная Купить

Уборочная техника, COMAC CM 1817

Цена договорная Купить

Фильтр сетевой помехоподавляющий, ФС-16М

Цена договорная Купить

АТС, мини АТС, КХ-ТЕВ308RU

Цена 15 240 руб Купить

Земля

Градостроительный кодекс накладывает на предпринимателя массу ограничений. Законодательство запрещает строительство на следующих участках:

1. Заповедники и парки.
2. Закрытые территории.
3. Объекты атомной энергетики.
4. Приграничные и охраняемые территории.

При выборе участка нужно соблюдать ограничения Градостроительного кодекса

Большинство городских земель находится в муниципальной собственности. Но самые хорошие участки могут выкупить местные бизнесмены. Для того чтобы пользоваться землей, нужно заключить договор аренды с собственником или выкупить участок. Договор аренды с администрацией города можно заключить в случае победы в аукционе. Вот алгоритм действий:

• узнать кадастровый номер участка на сайте Росреестра;
• подать заявку на имя главы администрации по форме;
• чиновники проверяют, можно ли строить здание;
• земельный объект выставляют на торги;
• об аукционе публикуют информацию в СМИ.

Останется самый сложный этап — выиграть торги. Палки в колеса могут вставить конкуренты. Ведь участок получит тот, кто больше заплатит. Если все прошло гладко, нужно заключить с администрацией договор аренды и внести первый платеж.

Есть возможность избежать аукциона. Следует подготовить проект строительства с планировкой и межеванием территории, затем написать заявление и записаться на прием в администрацию. Если чиновники одобрят проект, аренда участка обеспечена.

Сбор документов

Первым делом нужно получить в администрации города разрешение на строительство. Без него работу начинать нельзя.

Разрешение на строительство

Затем для грамотного составления бизнес-плана понадобятся следующие бумаги:

1. Градостроительный план земельного участка — ГПЗУ.
2. Проектная документация.
3. Инженерная экспертиза объекта.
4. Рабочая документация.
5. Строительно-монтажные работы — СМР.
6. Смета.

Дополнительные бумаги понадобятся на этапе ввода здания в эксплуатацию. Проектные документы должна разрабатывать профильная компания, входящая в СРО — саморегулируемую организацию. Те же требования касаются строительной компании.

Организационные мероприятия

Без персонала обойтись не получится. Коммерческим объектом нужно управлять. Необходимо обеспечивать безопасность и соблюдение санитарно-гигиенических норм. Кроме того, понадобится финансовая и налоговая отчетность. Список сотрудников:

Источник https://www.elle.ru/stil-zhizni/kakim-dolzhen-byt-sovremennyi-biznes-centr-i-kak-vybrat-predstavitelskii-ofis-dlya-svoei-kompanii/

Источник https://p-business.ru/kak-postroit-nebolshoj-biznes-centr-biznes-plan/

Источник https://www.equipnet.ru/org-biz/uslugi/uslugi_511.html